光明區(qū)軌道13 號(hào)線車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市更新 單元公開選擇市場(chǎng)主體工作指引 第一章 總則 第一條 【制定依據(jù)】 為指導(dǎo)軌道13號(hào)線車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元公開選擇 市場(chǎng)主體活動(dòng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū) 城市更新條例》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措 施》等相關(guān)政策規(guī)定，參照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《中 華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)政府采購(gòu)條 例》，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，制定本工作指引。 第二條 【適用范圍】 本工作指引適用于光明區(qū)軌道13號(hào)線車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市 更新單元公開選擇市場(chǎng)主體的活動(dòng)。 第三條 【工作原則】 軌道13號(hào)線車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元市場(chǎng)主體的選擇 應(yīng)當(dāng)遵循政府主導(dǎo)、市場(chǎng)參與、公益優(yōu)先、公平公正、權(quán)責(zé)對(duì) 等的原則，公開擇優(yōu)選定市場(chǎng)主體。 第二章 職責(zé)分工 第四條 【區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組】 區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審定公開選擇市場(chǎng)主體方 — 3 —案；負(fù)責(zé)審定市場(chǎng)主體資格取消事項(xiàng)；負(fù)責(zé)審定其他重大、復(fù) 雜、疑難事項(xiàng)。 第五條 【區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室】 區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)審議需提報(bào)區(qū)城市更 新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定的事項(xiàng)；負(fù)責(zé)審議、協(xié)調(diào)區(qū)城市更新和土 地整備局提報(bào)的其他相關(guān)事項(xiàng)。 第六條 【區(qū)司法局】 區(qū)司法局負(fù)責(zé)對(duì)公開選擇市場(chǎng)主體方案及其他需提請(qǐng)區(qū)城 市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議、區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室會(huì) 議審議的事項(xiàng)進(jìn)行合法性審查，出具法律意見。 第七條 【區(qū)國(guó)資局】 區(qū)國(guó)資局（區(qū)集體資產(chǎn)管理局）負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)軌道 13 號(hào)線 車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元涉及的集體資產(chǎn)處置相關(guān)工作； 負(fù)責(zé)對(duì)集體資產(chǎn)股東大會(huì)表決議案提出意見；負(fù)責(zé)對(duì)公開選擇 市場(chǎng)主體方案提出意見；負(fù)責(zé)作為監(jiān)督小組成員單位，參與公 開選擇市場(chǎng)主體相關(guān)活動(dòng)。 第八條 【區(qū)城市更新和土地整備局】 區(qū)城市更新和土地整備局負(fù)責(zé)對(duì)集體資產(chǎn)股東大會(huì)表決議 案提出意見；負(fù)責(zé)編制公開選擇市場(chǎng)主體方案，并按程序報(bào)審； 負(fù)責(zé)牽頭組織公開選擇市場(chǎng)主體相關(guān)活動(dòng)，并作為監(jiān)督小組成 員單位；負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織公開選擇市場(chǎng)主體其他相關(guān)工作。 第九條 【轄區(qū)街道辦事處】 — 4 —轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)組織原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位 （社區(qū)股份合作公司）開展軌道 13 號(hào)線車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市更 新單元涉及的集體資產(chǎn)處置相關(guān)工作；負(fù)責(zé)對(duì)集體資產(chǎn)股東大 會(huì)表決議案提出意見；負(fù)責(zé)對(duì)公開選擇市場(chǎng)主體方案提出意見； 負(fù)責(zé)作為監(jiān)督小組成員單位，參與公開選擇市場(chǎng)主體相關(guān)活動(dòng)。 第三章 工作流程 第十條 【集體資產(chǎn)】 軌道 13 號(hào)線車輛段片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后， 轄區(qū)街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（社區(qū) 股份合作公司）對(duì)其掌控的土地、非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)和留用地 指標(biāo)等集體資產(chǎn)部分，按照相關(guān)規(guī)定履行集體資產(chǎn)處置程序， 形成股東大會(huì)表決議案，并須在表決前征求區(qū)國(guó)資局（區(qū)集體 資產(chǎn)管理局）、區(qū)城市更新和土地整備局、轄區(qū)街道辦事處意見。 股東大會(huì)決議應(yīng)包括以下內(nèi)容： （一）資產(chǎn)評(píng)估的表決結(jié)果。 （二）項(xiàng)目方案（含交易分成方式等）的表決結(jié)果。 （三）集體資產(chǎn)通過深圳公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行交易的程 序與重點(diǎn)城市更新單元公開選擇市場(chǎng)主體的程序合并進(jìn)行并接 受交易結(jié)果的表決結(jié)果。 （四）其他議案的表決結(jié)果。 第十一條 【制定方案】 — 5 —原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（社區(qū)股份合作公司）股東 大會(huì)表決通過后，區(qū)城市更新和土地整備局應(yīng)當(dāng)根據(jù)股東大會(huì) 決議通過的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果、項(xiàng)目方案以及重點(diǎn)城市更新單元規(guī) 劃等內(nèi)容組織制定公開選擇市場(chǎng)主體方案。公開選擇市場(chǎng)主體 方案應(yīng)當(dāng)包含項(xiàng)目情況、項(xiàng)目需求、選擇市場(chǎng)主體的具體條件 設(shè)置、責(zé)任承擔(dān)、項(xiàng)目監(jiān)管等內(nèi)容。 第十二條 【方案審批】 公開選擇市場(chǎng)主體方案草擬完成后，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)司法局、 區(qū)國(guó)資局（區(qū)集體資產(chǎn)管理局）、轄區(qū)街道辦事處等相關(guān)單位意 見，并結(jié)合各單位意見修改完善后報(bào)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組 辦公室會(huì)議審議和區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審定。 第十三條 【資格條件】 參選的市場(chǎng)主體（以下簡(jiǎn)稱“參選主體”）應(yīng)當(dāng)具備以下基 本資格條件： （一）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)并具有合法經(jīng)營(yíng)資格， 且有效存續(xù)。 （二）具有有效的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。 （三）具有深圳市城市更新項(xiàng)目成功開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。 （四）具有良好的誠(chéng)信記錄。 項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際情況和需求，增設(shè)其他資格條件。 第十四條 【前期費(fèi)用】 公開選擇市場(chǎng)主體前，區(qū)城市更新和土地整備局應(yīng)委托第 — 6 —三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)因開展重點(diǎn)城市更新單元相關(guān)工作產(chǎn)生的前期 費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)核定。經(jīng)核定的協(xié)議及需承接的權(quán)利義務(wù)、前期 費(fèi)用等作為交易條件列入招標(biāo)（談判）文件中，由選定的市場(chǎng) 主體（以下簡(jiǎn)稱“選定主體”）承接。 第十五條 【公開選擇方式】 根據(jù)參選主體數(shù)量不同，對(duì)應(yīng)采取公開招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判 或單一來源方式組織實(shí)施公開選擇市場(chǎng)主體，具體確定選擇方 式的程序如下： （一）發(fā)布公開征集意向方公告。在深圳公共資源交易平 臺(tái)發(fā)布公開征集意向方公告，明確項(xiàng)目基本情況和參選主體的 資格條件，公告期不少于 5 日。意向方在公告期內(nèi)提出參選意 向并提交資格證明材料。 （二）資格初審。由深圳公共資源交易平臺(tái)對(duì)意向方提交 的資格證明材料進(jìn)行初審，出具資格初審報(bào)告。 （三）確定方式。符合資格初審條件的意向方達(dá) 3 家以上 的，采取公開招標(biāo)方式；僅有 2 家的，采取競(jìng)爭(zhēng)性談判方式； 僅有 1 家的，采取單一來源方式；無意向方或無符合條件的， 重新征集。 城市更新和土地整備局可以委托第三方提供編制交易文 件、發(fā)布公告、組織評(píng)標(biāo)等交易服務(wù)，相關(guān)委托交易服務(wù)費(fèi)用 由選定主體承擔(dān)。 第十六條 【公開招標(biāo)程序】 — 7 —采取公開招標(biāo)方式的，按以下程序?qū)嵤?（一）發(fā)布公開招標(biāo)公告。在深圳公共資源交易平臺(tái)發(fā)布 公開招標(biāo)公告，公告期應(yīng)不少于 10 日。投標(biāo)人公告期內(nèi)取得招 標(biāo)文件、提交投標(biāo)保證金。 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問的，可在招標(biāo)公告規(guī)定的期限內(nèi) 書面提出，由區(qū)城市更新和土地整備局或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)予以書 面答疑或組織答疑會(huì)答疑。 （二）組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)和監(jiān)督小組。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由 7 人以上單數(shù)組成，其中項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覒?yīng)不少于成員總數(shù)的 三分之二，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（社區(qū)股份合作公司） 代表至少有一個(gè)名額。相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜液驮r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼 受單位代表抽簽的范圍應(yīng)在公開選擇市場(chǎng)主體方案中予以明 確，于開標(biāo)前抽簽確定具體成員名單。 開標(biāo)前，由區(qū)城市更新和土地整備局、區(qū)國(guó)資局（區(qū)集體 資產(chǎn)管理局）、轄區(qū)街道辦事處等相關(guān)單位工作人員組成監(jiān)督小 組，成員人數(shù)為 3 人以上單數(shù)，對(duì)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)過程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān) 督。 （三）開標(biāo)審查。在監(jiān)督小組的監(jiān)督下，在招標(biāo)文件規(guī)定 的時(shí)間、地點(diǎn)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拆封和審查。 經(jīng)開標(biāo)審查后有效投標(biāo)人不足 3 家的，作流標(biāo)處理。 （四）評(píng)標(biāo)定標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取綜合評(píng)分法、評(píng)定 合一方式進(jìn)行評(píng)分，出具書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，列明評(píng)分情況，總分 — 8 —最高的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。總分最高的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo) 的，可以按照總分順位排序依次確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人； 總分最高的中標(biāo)候選人存在影響中標(biāo)結(jié)果的違法行為等不滿足 中標(biāo)條件的情形，可以按照總分順位排序依次確定其他中標(biāo)候 選人為中標(biāo)人，但其他中標(biāo)候選人不足 3 家的，應(yīng)作流標(biāo)處理。 （五）中標(biāo)結(jié)果公示。中標(biāo)結(jié)果應(yīng)在深圳公共資源交易平 臺(tái)公示不少于 3 日。投標(biāo)人或者其他利害關(guān)系人對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果有 異議的，應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)結(jié)果公示期間以書面方式提出。區(qū)城市更 新和土地整備局應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起 3 日內(nèi)作出答復(fù)，作出 答復(fù)前，應(yīng)當(dāng)暫停招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。 （六）發(fā)出中標(biāo)通知書。公示期滿未收到異議或異議處理 完畢后，應(yīng)在 3 個(gè)工作日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。 （七）簽訂協(xié)議。區(qū)城市更新和土地整備局自中標(biāo)通知書 發(fā)出之日起 15 個(gè)工作日內(nèi)，與中標(biāo)人簽訂履約監(jiān)管協(xié)議。中標(biāo) 人應(yīng)在簽訂履約監(jiān)管協(xié)議前提交履約保證金、支付前期費(fèi)用。 履約保證金可采取現(xiàn)金、履約保函或者現(xiàn)金和履約保函相 結(jié)合的方式。履約保證期限自履約監(jiān)管協(xié)議簽訂之日起至取得 分期實(shí)施主體確認(rèn)文件滿 30 日。 第十七條 【競(jìng)爭(zhēng)性談判程序】 采取競(jìng)爭(zhēng)性談判方式的，按以下程序選擇市場(chǎng)主體： （一）發(fā)布談判公告。在深圳公共資源交易平臺(tái)發(fā)布談判 邀請(qǐng)公告不少于 10 日，談判應(yīng)答方在此期間取得談判文件、提 — 9 —交交易保證金。 （二）組成談判小組和監(jiān)督小組。參照公開招標(biāo)評(píng)審委員 會(huì)和監(jiān)督小組組成程序及成員數(shù)量組成談判小組和監(jiān)督小組。 （三）開標(biāo)審查。在監(jiān)督小組的監(jiān)督下，在談判文件規(guī)定 的時(shí)間、地點(diǎn)，由談判小組對(duì)談判應(yīng)答文件進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拆封和審 查，經(jīng)開標(biāo)審查后有效談判應(yīng)答方不足 2 家的，作流標(biāo)處理。 （四）評(píng)標(biāo)定標(biāo)。談判小組和談判應(yīng)答方根據(jù)談判文件要 求，針對(duì)談判應(yīng)答文件分別開展談判，談判應(yīng)答方可根據(jù)談判 情況調(diào)整商務(wù)標(biāo)，最多不超過兩次。談判小組根據(jù)談判應(yīng)答方 提交的最終商務(wù)標(biāo)，按照綜合評(píng)分法、評(píng)定合一方式進(jìn)行評(píng)分， 出具評(píng)標(biāo)報(bào)告，評(píng)出中標(biāo)候選人。 其余程序參照本指引第十六條（五）至（七）項(xiàng)程序。 第十八條 【單一來源程序】 單一來源方式的程序參照競(jìng)爭(zhēng)性談判程序開展，以綜合評(píng) 分各項(xiàng)合計(jì)不低于 60 分確定選定主體。 第十九條 【無效投標(biāo)】 經(jīng)開標(biāo)審查，有下列情形之一的，評(píng)標(biāo)（談判）委員會(huì)應(yīng) 當(dāng)否決其投標(biāo)： （一）投標(biāo)（談判應(yīng)答）文件未按招標(biāo)（談判）文件要求 簽署、蓋章、封裝的。 （二）參選主體不符合規(guī)定的資格條件。 （三）同一參選主體提交兩個(gè)以上不同的投標(biāo)（談判應(yīng)答） — 10 —— 11 — 文件。 （四）參選主體提交的商務(wù)標(biāo)低于最低競(jìng)標(biāo)條件或者高于 最高競(jìng)標(biāo)條件。 （五）投標(biāo)（談判應(yīng)答)文件沒有對(duì)招標(biāo),談判）文件的實(shí) 質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。 （六）參選主體有串通投標(biāo)、弄虛作假、行賄等違法行為。 （七）其他法律法規(guī)規(guī)定的情形。 第二十條 【綜合評(píng)分法】 綜合評(píng)分法可分別按商務(wù)標(biāo)、資信標(biāo)、技術(shù)標(biāo)設(shè)定分值進(jìn) 行量化評(píng)分，總分值 100 分。其中，商務(wù)標(biāo)主要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際 情況設(shè)置的競(jìng)標(biāo)要素，分值可設(shè)置 20-40 分；資信標(biāo)主要考量 投標(biāo)人自身開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、資金實(shí)力、資信等方面設(shè)置的競(jìng)標(biāo) 要素，分值可設(shè)置 20-30 分；技術(shù)標(biāo)主要考量投標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目理 解、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)安排等方面設(shè)置的競(jìng)標(biāo)要素，分值 可設(shè)置 20-40 分。具體分值根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和需求予以設(shè)置。 第二十一條 【流標(biāo)處理】 開標(biāo)后作流標(biāo)處理的，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)宣布當(dāng)前程序終止，并應(yīng) 根據(jù)有效投標(biāo)人數(shù)確定轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)性談判或單一來源方式。轉(zhuǎn)換 方式后，不再發(fā)布談判公告，應(yīng)重新編制談判文件直接送達(dá)談 判應(yīng)答方，再按談判文件的要求重新組成談判小組、組織開標(biāo) 定標(biāo)。 第二十二條 【工作承接】— 12 — 選定主體應(yīng)于簽訂履約監(jiān)管協(xié)議前無條件付清全部前期費(fèi) 用，并按照招標(biāo)或談判文件要求承接相關(guān)協(xié)議及其權(quán)利義務(wù)。 選定主體應(yīng)當(dāng)按城市更新政策規(guī)定形成單一權(quán)利主體后， 申請(qǐng)確認(rèn)為重點(diǎn)城市更新單元的實(shí)施主體，負(fù)責(zé)全額投資開發(fā) 建設(shè)重點(diǎn)城市更新單元建設(shè)用地。 第四章 其他 第二十三條 【資格取消】 招標(biāo)（談判）文件中可設(shè)置選定主體存在以下情形或存在 其他法律法規(guī)規(guī)定中標(biāo)無效、取消中標(biāo)資格的情形的，由區(qū)城 市更新和土地整備局逐級(jí)層報(bào)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議同 意后，取消其資格、要求其承擔(dān)相關(guān)責(zé)任并再次組織公開選擇 市場(chǎng)主體： （一）選定主體未按履約監(jiān)管協(xié)議約定期限完成搬遷補(bǔ)償 協(xié)議簽訂工作，且逾期超過一年的。 （二）未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)讓選定主體股權(quán)（合伙份額）或通 過其他方式變相轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的。 （三）其他因選定主體原因?qū)е马?xiàng)目無法順利推進(jìn)的情形。 第二十四條 【保證金處置】 （一）投標(biāo)（交易）保證金。參選主體的投標(biāo)（交易）保 證金于中標(biāo)通知書發(fā)出之日起 5 個(gè)工作日內(nèi)原路徑退還；選定 主體的投標(biāo)（交易）保證金于可在簽訂履約監(jiān)管協(xié)議前申請(qǐng)轉(zhuǎn)— 13 — 為履約保證金或在履約監(jiān)管協(xié)議簽訂后 5 個(gè)工作日內(nèi)原路徑退 還。 招標(biāo)（談判）文件中應(yīng)明確下列情形不予退還投標(biāo)（交易） 保證金，由參選主體在提交投標(biāo)（交易）保證金證明文件時(shí)一 并提交書面承諾： 1.參選主體在截止遞交投標(biāo)（談判應(yīng)答）文件時(shí)間后撤銷 遞交文件的。 2.參選主體有串通投標(biāo)、弄虛作假、行賄等違法行為。 3.選定主體無正當(dāng)理由拒簽履約監(jiān)管協(xié)議、在簽訂協(xié)議時(shí) 提出附加條件、不按照要求提交履約保證金和支付前期費(fèi)用的、 被取消中標(biāo)資格的。 4.其他法律法規(guī)規(guī)定的情形。 （二）履約保證金。履約保證金在分期項(xiàng)目取得實(shí)施主體 確認(rèn)文件后 30 日內(nèi)予以分期退還相應(yīng)保證金。 選定主體被取消資格的，履約保證金不予退回，采取履約 保函方式提供履約保證的，區(qū)城市更新和土地整備局可要求無 條件兌付履約保函全部金額作為違約金，履約保證金不足以彌 補(bǔ)損失的，可依法另行追究損失賠償責(zé)任。 第二十五條 【再次選擇】 區(qū)城市更新和土地整備局再次組織公開選擇市場(chǎng)主體的， 應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)因開展重點(diǎn)城市更新 單元相關(guān)工作產(chǎn)生的委托第三方費(fèi)用、搬遷補(bǔ)償費(fèi)用等合理費(fèi)— 14 — 用進(jìn)行審核，并可將不予退還的投標(biāo)保證金、履約保證金及收 取的違約金、損失賠償金等用于沖抵核減部分費(fèi)用，最終核定 的費(fèi)用可以作為再次選擇市場(chǎng)主體的招標(biāo)條件；被取消資格的 市場(chǎng)主體，其已投入的人力成本、辦公場(chǎng)所裝修使用費(fèi)、貸款 成本等費(fèi)用由其自行承擔(dān)。 第五章 附則 第二十六條 【投訴與處理】 參選主體或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為公開選擇市場(chǎng)主體活動(dòng) 不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，可按《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 實(shí)施條例》相關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行投訴。 第二十七條 【含義】 本工作指引所稱的“以上”、“不少于”，包括本數(shù)；所 稱的“不足”，不包括本數(shù)；未明確“工作日”的，均指“自 然日”。 第二十八條 【解釋】 本工作指引由區(qū)城市更新和土地整備局負(fù)責(zé)解釋。 第二十九條 【施行】 本工作指引自 2022 年 9 月 20 日施行