【作者】佳宏城更

【摘要】7月26日，深圳市寶安區(qū)住房和建設(shè)局關(guān)于采購(gòu)寶安區(qū)“十四五”期間城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總體規(guī)劃編制服務(wù)的公告；

8月17日，深圳市建筑科學(xué)研究院股份有限公司中標(biāo)該服務(wù)。

（一）摸清改造底數(shù)

全面摸排寶安區(qū)2005年以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)(含單棟住宅樓，包括國(guó)有企事業(yè)單位自建或混建、軍隊(duì)所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)），摸清小區(qū)權(quán)屬、建成年份、樓棟數(shù)、建筑面積、容積率、占地面積、房屋結(jié)構(gòu)形式、戶數(shù)、物業(yè)管理、是否安裝電梯等基本情況，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀等。

（二）調(diào)研改造需求

深入調(diào)研分析各小區(qū)內(nèi)包括建筑本體、配套設(shè)施、綜合環(huán)境、業(yè)委會(huì)建立情況、物業(yè)管理情況、歷年維修改造情況，結(jié)合向街道辦、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等初步了解居民意愿，清楚掌握小區(qū)存在問(wèn)題。

（三）建立寶安區(qū)老舊小區(qū)檔案并配合錄入數(shù)據(jù)

基于改造底數(shù)與改造需要，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)研，收集匯總各類(lèi)老舊小區(qū)基礎(chǔ)資料、分布情況、改造存在問(wèn)題，形成在全區(qū)老舊小區(qū)分布圖上可索引的資料文檔，并配合甲方依照上級(jí)部門(mén)的相關(guān)要求向指定系統(tǒng)錄入相關(guān)數(shù)據(jù)。

（四）編制年度改造計(jì)劃和測(cè)算資金需求

通過(guò)建立老舊小區(qū)綜合評(píng)價(jià)體系，綜合安全隱患、建成年限、社會(huì)效益、居民意愿、示范性等各維度，明確項(xiàng)目入庫(kù)條件，編制“十四五”期間城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)，合理編制各年度改造計(jì)劃，并測(cè)算資金需求。

（五）分析片區(qū)統(tǒng)籌策略及實(shí)施路徑

從片區(qū)、社區(qū)、小區(qū)基礎(chǔ)配套情況綜合考量，摸排具有片區(qū)聯(lián)動(dòng)綜合改造潛力的區(qū)域，提出片區(qū)聯(lián)動(dòng)綜合改造的統(tǒng)籌策略，采取市場(chǎng)化方式，或盤(pán)活零星閑散土地或存量房屋，或局部拆建、加建、改建等混合改造，支持市場(chǎng)主體建管一體化的具體改造實(shí)施方案。

（六）配合編制改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)指引

結(jié)合寶安區(qū)實(shí)際，編制老舊小區(qū)改造內(nèi)容及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)指引，明確大部分常用改造項(xiàng)目建議落實(shí)的改造內(nèi)容范圍，及具體改造方式，并對(duì)改造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解析，形成指引性表格，用于指導(dǎo)老舊小區(qū)改造具體工作。

（七）配合對(duì)實(shí)施的老舊小區(qū)方案設(shè)計(jì)成果的技術(shù)服務(wù)

根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則》以及市住建局工作要求，結(jié)合寶安區(qū)實(shí)際，自合同簽訂之日起一年內(nèi)，對(duì)各街道老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果進(jìn)行技術(shù)評(píng)估，提供評(píng)估結(jié)論，包括且不限于：建筑本體的整修部位、外觀風(fēng)格等說(shuō)明及合理性建議，小區(qū)公共空間整治要求，各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的材料、規(guī)格、配置要求、節(jié)能要求、控制單價(jià)等。