【作者】佳宏城市更新

【摘要】4月15日，深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了公開征求《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引（試行）（征求意見稿）》意見的通知。

一、政策解讀

《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目

實施監(jiān)管工作指引（試行）》起草說明

（2022年4月）

為進一步規(guī)范我區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管工作，根據(jù)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號）、《市規(guī)劃和自然資源局關于規(guī)范土地整備利益統(tǒng)籌項目補償安置有關事項的通知》（深規(guī)劃資源〔2019〕255號）等有關規(guī)定，形成了《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引（試行）》（以下簡稱《工作指引》）?，F(xiàn)就主要事宜說明如下：

一、起草背景及必要性

2018年8月13日，市規(guī)劃國土委印發(fā)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號），確立土地整備工作中利益統(tǒng)籌模式，以未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)用地為主要對象，通過撥付土地整備資金、核算留用土地指標等方式，完成整備范圍內(nèi)全面征轉(zhuǎn)清拆，實現(xiàn)多方共贏，不僅盤活了存量土地資源，而且壯大了集體資產(chǎn)規(guī)模。

《關于規(guī)范土地整備土地信息核查及現(xiàn)狀容積率核算工作的通知》（深規(guī)土〔2018〕859號）、《市規(guī)劃和自然資源局關于規(guī)范土地整備利益統(tǒng)籌項目補償安置有關事項的通知》（深規(guī)劃資源〔2019〕255號）等土地整備利益統(tǒng)籌項目實施配套文件相繼印發(fā)實施，土地整備利益統(tǒng)籌項目進一步有規(guī)可循。

我區(qū)于2021年修訂并印發(fā)實施《龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目工作規(guī)程》（深龍更新整備〔2021〕117號），規(guī)范了土地整備利益統(tǒng)籌項目計劃立項、方案編制與審批、項目實施等內(nèi)容。

土地整備利益統(tǒng)籌項目采用政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位“算大賬”，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與相關權益人“算細賬”的方式。在“算細賬”過程中，搬遷補償安置協(xié)議的履行、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管措施、監(jiān)管要求及各部門職責等成為土地整備利益統(tǒng)籌項目實施過程中的挑戰(zhàn)，故有必要制定實施監(jiān)管工作指引，規(guī)范項目實施；另外，項目監(jiān)管是保證項目正確實施，保護相關權益人合法權益的有利手段，其監(jiān)管方式、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管資金設置等是當前我區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施過程中面臨的現(xiàn)實需要。

目前，市、區(qū)有關土地整備利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管方面不甚明確，為進一步增強土地整備利益統(tǒng)籌項目政策的系統(tǒng)性，貫徹落實《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》等相關規(guī)定要求，促進留用土地開發(fā)，使我區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目有序、有效、有質(zhì)量地推進，區(qū)城市更新和土地整備局(以下簡稱“區(qū)更新和整備部門”)草擬了《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引（試行）》。

二、起草過程

根據(jù)工作部署，區(qū)更新和整備部門于2021年6月份啟動《工作指引》的起草工作，結合規(guī)范性文件的命名規(guī)則，將該文件命名為《工作指引》。起草過程中，區(qū)更新和整備部門組織街道辦事處座談、交流，還聯(lián)系兄弟區(qū)更新和整備部門聽取意見與經(jīng)驗，同時結合相關案例、我區(qū)實踐操作經(jīng)驗，對現(xiàn)有土地整備相關政策進行梳理研究，內(nèi)部多次討論研究，于2021年10月份形成初稿，并書面征求我區(qū)住房和建設局、國資局、審計局、財政局、市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局、市土地儲備中心龍崗分中心、不動產(chǎn)登記機構、區(qū)股份合作公司協(xié)會、轄區(qū)街道辦等相關部門意見，采納了相關意見。結合我區(qū)相關部門反饋意見進行修改完善后，擬于2022年4月份在政府網(wǎng)站征求社會公眾意見，將結合反饋意見進一步修改完善后形成該《工作指引》。

三、主要內(nèi)容

《工作指引》包含適用范圍、職責分工、監(jiān)管內(nèi)容和方式、專項監(jiān)管資金、監(jiān)管資金免交及使用、不動產(chǎn)權注銷及登記、項目清退等合計二十一條，主要內(nèi)容如下：

（一）適用范圍

本指引適用于龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目，以及龍崗區(qū)“先整備后統(tǒng)籌”中的利益統(tǒng)籌項目。

（二）職責分工

本指引規(guī)定區(qū)土地整備事務中心負責制定實施監(jiān)管工作指引、實施監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管資金測算、使用等規(guī)則，負責與搬遷人簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議。街道辦負責參與利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議的簽訂，對監(jiān)管資金進行監(jiān)管。搬遷人負責簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，履行補償安置責任主體義務。

（三）監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管內(nèi)容及監(jiān)管方式

為確保公共服務設施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房、回遷安置房的移交及貨幣補償款的支付，保障相關權益人的合法權益，區(qū)土地整備事務中心、轄區(qū)街道辦須與搬遷人簽訂實施監(jiān)管協(xié)議，對項目后續(xù)推進予以監(jiān)管。

本指引規(guī)定利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管的內(nèi)容包括：1、搬遷人按照搬遷補償安置協(xié)議履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務情況；2、搬遷人回遷安置物業(yè)的建設與交付；3、搬遷人公共配套設施的建設與交付；4、搬遷人創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房的建設與交付；5、搬遷人的項目實施進度；6、設立資金監(jiān)管及監(jiān)管措施。

本指引規(guī)定的監(jiān)管方式為：街道辦采取現(xiàn)場巡查或書面函詢等方式，對利益統(tǒng)籌項目推進情況進行監(jiān)督檢查，實時掌握項目實施動態(tài)，建立健全巡查機制和工作臺賬，發(fā)現(xiàn)問題的，應要求搬遷人及時整改。

（四）專項監(jiān)管資金、免交及使用

項目納入資金監(jiān)管的內(nèi)容包括：應由責任主體建成并移交利益統(tǒng)籌范圍內(nèi)用于回遷安置的房屋、根據(jù)項目搬遷補償協(xié)議書責任主體需向被搬遷人支付的過渡費。參照更新等做法，回遷房建設專項監(jiān)管資金按照該項目所在轄區(qū)建安成本以及所需建設房屋面積確定，計算方法為：回遷房建設專項監(jiān)管資金=回遷安置房屋面積×單位面積建安成本。過渡費專項監(jiān)管資金按已備案搬遷補償安置協(xié)議所有回遷戶的1年約定臨時安置過渡費計算確定，計算方法為：過渡費專項監(jiān)管資金=已備案搬遷補償安置協(xié)議房屋建筑面積×每月過渡費×12。

為減輕搬遷人的負擔，優(yōu)化營商環(huán)境，本指引規(guī)定回遷業(yè)主出具經(jīng)公證的自愿承擔風險的聲明后，可與搬遷人共同向街道辦申請免交該部分回遷安置物業(yè)對應的回遷房建設專項監(jiān)管資金和該部分回遷安置物業(yè)對應的過渡費專項監(jiān)管資金。搬遷人補足當期應入賬專項監(jiān)管資金后，可使用資金專項用于支付回遷安置房建設工程款和專項用于支付回遷業(yè)主的過渡費。

同時，本指引規(guī)定，因搬遷人資金不足、拖延項目實施等原因造成回遷安置物業(yè)無法建設或交付的，街道辦可使用回遷房建設專項監(jiān)管資金繼續(xù)完成回遷安置房建設，街道辦可使用過渡費專項監(jiān)管資金支付回遷戶的過渡費；街道辦也可使用回遷房建設專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金向回遷安置物業(yè)權利主體支付補償金，以保障相關權益人的合法權益。

（五）資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶的解除

本指引規(guī)定，在搬遷人履行完搬遷補償安置協(xié)議書全部義務，搬遷人與相關回遷戶厘清經(jīng)濟關系后，資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶應予解除。

（六）不動產(chǎn)權注銷及回遷物業(yè)登記

已拆除房屋的房地產(chǎn)權利證書注銷工作，由房屋登記權利人本人或由受托人持公證委托書依法申請辦理不動產(chǎn)注銷登記。

用于回遷安置的物業(yè)，搬遷人應提交經(jīng)備案的搬遷補償安置協(xié)議等材料與被搬遷人共同申請辦理不動產(chǎn)登記。需移交政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房，搬遷人應提交移交政府的確認文件等材料與相關政府部門共同申請辦理不動產(chǎn)登記。

（七）商品房銷售

銷售審批應根據(jù)土地使用權出讓合同及其補充協(xié)議、區(qū)土地整備事務中心的書面意見辦理，補償安置協(xié)議確定的安置房，不得納入商品房銷售范圍。因搬遷補償安置協(xié)議簽訂時，回遷房尚未建設，未能確定安置房房號等信息，因此在項目辦理銷售前應簽訂相關補充協(xié)議予以約定。

（八）項目清退

對未按實施協(xié)議書移交政府用地，經(jīng)催告后仍未能按實施協(xié)議書履行的，可報請區(qū)政府決策后予以清退。

（九）法律責任、解釋部門、施行日期及有效期

該部分內(nèi)容主要提出了《工作指引》的法律責任、解釋部門、施行日期及有效期。

四、政策評估

（一）《工作指引》規(guī)定了利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管方式、監(jiān)管協(xié)議、專項監(jiān)管資金、監(jiān)管資金使用規(guī)則等內(nèi)容，有助于明確項目實施監(jiān)管的具體要求，規(guī)范項目實施，保護相關權益人合法權益。

（二）《工作指引》規(guī)定監(jiān)管資金共兩項，包括回遷房建設資金和已備案搬遷補償安置協(xié)議約定的1年臨時安置過渡費，同時規(guī)定搬遷人可以使用監(jiān)管資金支付工程款、回遷戶的臨時安置過渡費，該規(guī)定有助于落實優(yōu)先營商環(huán)境、減輕搬遷人負擔的要求。

（三）通過行政監(jiān)管方式，保障項目順利實施，保障回遷戶的權益，降低項目爛尾等風險，具有較好的社會效益。

二、政策原文

深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目

實施監(jiān)管工作指引（試行）

第一條【依據(jù)】 為進一步規(guī)范深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管工作，根據(jù)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號）、《市規(guī)劃和自然資源局關于規(guī)范土地整備利益統(tǒng)籌項目補償安置有關事項的通知》（深規(guī)劃資源〔2019〕255號）等有關規(guī)定，結合我區(qū)實際，制定本指引。

第二條【適用范圍】 深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目以及“先整備后統(tǒng)籌”項目中以利益統(tǒng)籌補償方式進行補償項目（以下簡稱“利益統(tǒng)籌項目”）的監(jiān)管工作適用本指引。

第三條【職責分工】 區(qū)土地整備事務中心負責制定利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引、實施監(jiān)管協(xié)議示范文本，明確專項監(jiān)管資金測算、賬戶管理、資金注入、使用規(guī)則，負責在完成補償安置協(xié)議備案后組織搬遷人簽訂利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議。

轄區(qū)街道辦事處（以下簡稱“街道辦”）是利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管單位，負責參與利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議的簽訂，與搬遷人簽訂專項資金監(jiān)管協(xié)議，并履行監(jiān)管職責。

搬遷人是指原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，或不動產(chǎn)權益人，或按照相關規(guī)定確定的市場主體。搬遷人負責與區(qū)土地整備事務中心、街道辦簽訂利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議，與街道辦簽訂專項資金監(jiān)管協(xié)議，履行補償安置責任主體義務，按規(guī)定繳納監(jiān)管資金或提供銀行保函、政府控股金融機構保函。

第四條【監(jiān)管內(nèi)容】 利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管內(nèi)容包括：

（一）按照搬遷補償安置協(xié)議履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務情況；

（二）回遷安置物業(yè)的建設與交付；

（三）公共配套設施的建設與交付；

（四）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房的建設與交付；

（五）項目實施進度安排；

（六）項目實施監(jiān)管資金及監(jiān)管措施。

第五條【監(jiān)管方式】 街道辦采取現(xiàn)場巡查或書面函詢等方式，對利益統(tǒng)籌項目推進情況進行監(jiān)督檢查，實時掌握項目實施動態(tài)，建立健全巡查機制和工作臺賬，發(fā)現(xiàn)問題的，應要求搬遷人及時整改。

第六條【監(jiān)管協(xié)議】 實施監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容包括：

（一）明確補償安置責任主體；

（二）按照留用土地批復應履行建設并移交的公共配套設施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房的義務；

（三）按照補償安置協(xié)議履行貨幣補償、提供回遷安置物業(yè)和過渡安置等義務；

（四）履行建筑廢棄物減排，新建再生建材使用的義務；

（五）項目實施進度安排；

（六）項目實施監(jiān)管資金及監(jiān)管措施；

（七）其他事項。

第七條【專項監(jiān)管資金】 利益統(tǒng)籌項目對回遷房建設、過渡費實行專項資金監(jiān)管。

回遷房建設專項監(jiān)管資金按照該項目所在轄區(qū)建安成本以及所需建設房屋面積確定，計算方法為：回遷房建設專項監(jiān)管資金=回遷安置房屋面積×單位面積建安成本。單位面積建安成本由街道辦參照測算時最近公告的工程造價指數(shù)等造價信息確定。

過渡費專項監(jiān)管資金按已備案搬遷補償安置協(xié)議所有回遷戶的1年約定臨時安置過渡費計算確定，計算方法為：過渡費專項監(jiān)管資金=已備案搬遷補償安置協(xié)議房屋建筑面積×每月過渡費×12。

回遷房建設專項監(jiān)管資金、過渡費專項監(jiān)管資金在簽訂實施監(jiān)管協(xié)議之日起10個工作日內(nèi)完成首次核算，以后每季度為一個核算周期，在核算完成后10個工作日內(nèi)完成相應監(jiān)管。

第八條【資金監(jiān)管方式】 資金監(jiān)管可以采取現(xiàn)金監(jiān)管、無條件見索即付的銀行履約保函監(jiān)管、政府控股的金融機構保函監(jiān)管等單一或組合的方式。

采取保函方式的，搬遷人應提供以街道辦為受益人的不可撤銷、見索即付的履約保函。

第九條【監(jiān)管資金免交】 回遷安置物業(yè)的權利主體出具經(jīng)公證的自愿承擔風險的聲明后，可與搬遷人共同向街道辦申請免交該部分回遷安置物業(yè)對應的回遷房建設專項監(jiān)管資金和該部分回遷安置物業(yè)對應的過渡費專項監(jiān)管資金。

第十條【資金監(jiān)管實施】 回遷房建設專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金設立統(tǒng)一監(jiān)管賬戶，開戶行由搬遷人自行選擇，原則上應是在項目所在街道設立的受理或分支機構。街道辦、搬遷人和受托監(jiān)管銀行通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方權利義務。

街道辦應在回遷房建設專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金核算完成后向搬遷人和受托監(jiān)管銀行發(fā)出當期監(jiān)管資金核算書。監(jiān)管賬戶資金不足的，搬遷人應在收到核算書之日起5個工作日內(nèi)補足。

第十一條【資金監(jiān)管使用規(guī)則】 在每個核算周期內(nèi)，搬遷人補足當期應入賬回遷房建設專項監(jiān)管資金后，可使用資金專項用于支付回遷安置房建設工程款，但使用額度不得超出回遷房建設專項監(jiān)管資金的入賬金額。搬遷人憑施工合同、合同履行憑證（含工程形象進度）等，使用回遷房建設專項監(jiān)管資金支付回遷安置房建設工程款。

在每個核算周期內(nèi)，搬遷人補足當期應入賬過渡費專項監(jiān)管資金后，可使用資金專項用于支付回遷戶的過渡費，但使用額度不得超出過渡費專項監(jiān)管資金的入賬金額。

專項監(jiān)管資金不得挪作他用，街道辦應在每個核算周期內(nèi)不定期檢查資金使用情況。

第十二條【監(jiān)管資金劃撥】 因搬遷人資金不足、拖延項目實施等原因造成回遷安置物業(yè)無法建設或交付的，街道辦可使用回遷房建設專項監(jiān)管資金繼續(xù)完成回遷安置房建設，街道辦可使用過渡費專項監(jiān)管資金支付回遷戶的過渡費；街道辦也可使用回遷房建設專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金向回遷安置物業(yè)權利主體支付補償金。

第十三條【資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶的解除】 搬遷人履行完搬遷補償安置協(xié)議書全部義務，搬遷人與相關回遷戶厘清經(jīng)濟關系后，資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶應予解除。

如利益統(tǒng)籌項目被清退的，在搬遷人與相關回遷戶解決完畢糾紛，搬遷人與相關回遷戶厘清經(jīng)濟關系后，資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶應予解除。

第十四條【街道辦信息報送】 街道辦應在每季度首月末向區(qū)土地整備事務中心報送利益統(tǒng)籌項目的專項監(jiān)管資金核算、使用情況。

第十五條【不動產(chǎn)權注銷】 已拆除房屋的房地產(chǎn)權利證書注銷工作，應由房屋登記權利人本人或由受托人持公證委托書依法申請辦理不動產(chǎn)注銷登記。

第十六條【商品房銷售】 區(qū)住房和建設部門在辦理利益統(tǒng)籌項目商品房銷售審批時，需根據(jù)土地使用權出讓合同及其補充協(xié)議、區(qū)土地整備事務中心的書面意見辦理銷售審批。

經(jīng)備案的搬遷補償安置協(xié)議確定的安置房、土地使用權出讓合同及其補充協(xié)議確定的移交政府的物業(yè)，不得納入商品房銷售范圍。

第十七條【不動產(chǎn)權登記】 用于回遷安置的物業(yè)，搬遷人應提交經(jīng)備案的搬遷補償安置協(xié)議等材料與被搬遷人共同申請辦理不動產(chǎn)登記。

需移交政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房，搬遷人應提交移交政府的確認文件等材料與相關政府部門共同申請辦理不動產(chǎn)登記。

第十八條【項目清退】 對未按實施協(xié)議書移交政府用地，經(jīng)催告后仍未能按實施協(xié)議書履行的，可報請區(qū)政府決策后予以清退。

第十九條【法律責任】 國家機關工作人員、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位依法選定的開發(fā)單位應依法依規(guī)開展土地整備利益統(tǒng)籌工作。

搬遷人違反法律法規(guī)及本指引有關規(guī)定，區(qū)土地整備事務中心、街道辦有權停止辦理相關手續(xù)或向有關部門提出停止辦理相關手續(xù)的意見。

第二十條【解釋】 本指引由區(qū)土地整備事務中心負責解釋。

第二十一條【施行日期及有效期】 本指引自印發(fā)之日起施行，有效期三年。