（一）已開展首次業(yè)主大會會議籌備活動但最終未能成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（二）已開展換屆工作，但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

符合上述情形且住宅區(qū)物業(yè)管理發(fā)生擾亂公共秩序、危害公共安全等緊急情況或重大事件，需要業(yè)主委員會及時解決的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)立即開展指定居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)的工作。

《管理辦法》第一章對市、區(qū)住房和建設(shè)部門以及市、區(qū)民政部門、街道辦事處以及社區(qū)居民委員會的相關(guān)職責(zé)予以明確劃分，確立了從市到社區(qū)的四級管理體系。其中，市住房和建設(shè)部門會同市民政部門負(fù)責(zé)制定全市社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)活動的政策法規(guī)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)住房和建設(shè)部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的指導(dǎo)工作，區(qū)民政部門做好相關(guān)配合工作；街道辦事處負(fù)責(zé)指定、終止代行業(yè)主委員會職責(zé)的工作，并對社區(qū)居民委員會的代行活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，相關(guān)經(jīng)費(fèi)納入街道辦事處財政預(yù)算；社區(qū)居民委員會接受指定，代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)。

此外，《管理辦法》強(qiáng)調(diào)發(fā)揮社區(qū)黨委對社區(qū)居民委員會代行活動的領(lǐng)導(dǎo)地位，增加了基層黨組織對社區(qū)居民委員會代行活動建議權(quán)。譬如，《管理辦法》第十四條規(guī)定，社區(qū)居民委員會為履行代行職責(zé)召委員會議的，會議召開前十五日需向基層黨組織征求意見以及邀請其列席社區(qū)居民委員會委員會議。

在《條例》第一百二十四條的基礎(chǔ)上，《管理辦法》第三章第十三條對社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)的權(quán)限予以具體規(guī)范，明確社區(qū)居民委員會履行業(yè)主委員會“組織業(yè)主共同決議”“代管業(yè)主共有資金基本賬戶”的主要職能，并在第十六條至第十九條中對社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)開展選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，籌集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及使用和管理業(yè)主共有資金等活動的具體職責(zé)予以細(xì)化。

此外，《管理辦法》確立了“精簡高效”“集體決策”的代行原則。其中，第十四條明確社區(qū)居民委員會通過委員會議對代行工作事項(xiàng)作出決議，會議要求三分之二以上的委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)，充分保障決策程序的科學(xué)性和民主性。

《管理辦法》第五章第二十五條至第三十條對代行的法律效力、委托專業(yè)服務(wù)、代行期限以及制定示范文本等事項(xiàng)予以了具體規(guī)范。其中第二十七條明確規(guī)定，在代行期間，住宅區(qū)業(yè)主向街道辦事處提請成立首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會換屆小組的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行組織成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)，街道辦事處不得以住宅區(qū)已實(shí)行社區(qū)居民委員會代行為理由拒絕履行或拖延履行法定義務(wù)，體現(xiàn)社區(qū)居民委員會代行是補(bǔ)充機(jī)制，而非常規(guī)機(jī)制，再次強(qiáng)化了“非必要不代行”的原則。

二、政策原文