那么保障性租賃住房

長啥樣、怎么建、誰來做？

另外土地、資金從哪來？

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《意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。通俗理解，就包括剛畢業(yè)的大學(xué)生、新到廣東工作人群等。

在戶型上，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，并且租金要低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

并且《意見》強(qiáng)調(diào)各地要建立保障性租賃住房租金定價機(jī)制，對保障性租賃住房項目租金實(shí)施監(jiān)控指導(dǎo)，定期公開周邊市場租金參考價。

《意見》還提出，各地級以上市要針對保障性租賃住房不同的籌集建設(shè)方式，分類制定準(zhǔn)入、退出具體條件以及小戶型的具體面積管理要求。

一是性質(zhì)不同。保障性租賃住房是普惠性公共服務(wù)，由政府給政策引導(dǎo)市場補(bǔ)充供給，而公租房是基本公共服務(wù)，由政府承擔(dān)兜底保障責(zé)任。

二是對象不同。保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設(shè)收入線門檻；公租房面向城鎮(zhèn)住房、收入困難家庭，一般設(shè)有收入線門檻。

三是實(shí)施區(qū)域側(cè)重點(diǎn)不同。保障性租賃住房重點(diǎn)發(fā)展是人口凈流入的大城市和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等配建的宿舍型租賃住房，而公租房是各地對低保低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保。

四是房源籌集方式不同。保障性租賃住房是引導(dǎo)多主體投資、多渠道保障，主要有5種籌集建設(shè)模式；公租房主要由政府負(fù)責(zé)提供實(shí)物房源和貨幣補(bǔ)貼。另外，在準(zhǔn)入退出管理、監(jiān)測評價等方面也存在不同。

此次《意見》明確，廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市10市是發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市。

而在早前，廣東提的是廣州、深圳、東莞、佛山、珠海5市試點(diǎn)發(fā)展保障性租賃住房。

“建設(shè)的思路是，此前先選5個住房問題最突出的大城市作為試點(diǎn)?！笔∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保障性租賃住房的需求，主要集中在人口凈流入城市，在通過問卷調(diào)查、發(fā)函摸查、人口統(tǒng)計分析等方式摸底的基礎(chǔ)上，綜合測算出“十四五”潛在住房需求，由此10個城市作為重點(diǎn)城市，并且這10個市此前也已列入住房城鄉(xiāng)建設(shè)部全國91個人口凈流入城市名單中。

隨著入選城市增加，保障性租賃住房的籌建數(shù)量也在變化。記者從省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，此次已經(jīng)明確定下，廣東“十四五”將籌建129.7萬套。

并且《意見》進(jìn)一步提出，這10個地市要根據(jù)常住人口規(guī)模、人口流入分布、公共服務(wù)設(shè)施配套和交通等條件，結(jié)合城市軌道交通站點(diǎn)和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等情況，科學(xué)布局房源，加快發(fā)展保障性租賃住房。

而其他城市，也可以結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重大企業(yè)（含科研教育機(jī)構(gòu)）、重大項目的實(shí)際需求，配建宿舍型保障性租賃住房，促進(jìn)職住平衡。

目前，廣東已提出實(shí)施三年專項行動，2021—2023年籌集建設(shè)約86萬套（間），占全省“十四五”目標(biāo)任務(wù)超過65%，基本滿足重點(diǎn)城市住房需求。

截至10月底，全省已籌集建設(shè)18.56萬套（間），完成2021年度目標(biāo)任務(wù)占比為83.5%，惠及群眾超過50萬人。

用地從哪來？這一問題決定了保障性租賃住房的發(fā)展上限。

第一個來源是部分新增用地?！兑庖姟诽貏e強(qiáng)調(diào)要落實(shí)土地支持政策，各地級以上市要在年度住宅用地供應(yīng)計劃中單列租賃住房用地，其中，廣州和深圳市單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。

“廣州、深圳這樣的特大城市，青年人住房問題最突出，因此需要強(qiáng)制有一定的用地占比，來保障這部分群體的住房需求?！笔∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

而更大一部分來源，還是挖掘存量土地和房屋。

《意見》提出，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合有關(guān)部門，出臺鼓勵和支持省屬企事業(yè)單位利用自有非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的政策措施。并且各地級以上市可把閑置棚改安置房、公租房、經(jīng)適房等政府閑置住房用作保障性租賃住房。

“就是要想方設(shè)法激活閑置的存量土地和住房，在這基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)為發(fā)展保障性租賃住房?！笔∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次還明確，利用非居住存量閑置用地和房屋建設(shè)保障性租賃住房的，可不用補(bǔ)繳土地出讓金。

在資金保障上，《意見》提出，積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資等資金的支持，符合條件的項目可積極申請專項債券，同時支持各地級以上市按規(guī)定統(tǒng)籌利用土地出讓凈收益和住房公積金等現(xiàn)有保障資金。

同時，在稅費(fèi)上有更多優(yōu)惠?！兑庖姟访鞔_，保障性租賃住房市場主體適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，并且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，出租自有產(chǎn)權(quán)住房的減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

另外，在金融方面，將引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)辦理抵押貸款，支持保障性租賃住房項目基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，建立企業(yè)發(fā)行公司信用類債券的綠色通道。

而且，只要明確取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。并且《意見》要求，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，開展聯(lián)合審查，從項目申請到完成認(rèn)定原則上不超過30個工作日。

保障性租賃住房的特點(diǎn)是政府給政策，引導(dǎo)市場主體干。“就是改變以前習(xí)慣于要么政府干、要么市場干的觀念和思路?！笔∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳住房保障處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

比如《意見》提出，支持市場主體參與，對國有企業(yè)出租自有物業(yè)開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)，租期可放寬到10年。

同時，培育發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。建立優(yōu)質(zhì)專業(yè)化租賃企業(yè)庫并定期更新，并對入庫企業(yè)在保障性租賃住房項目審批、手續(xù)辦理等方面開通綠色通道。

廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展

保障性租賃住房的實(shí)施意見

粵府辦〔2021〕39號

各地級以上市人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　為貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），加快發(fā)展保障性租賃住房，經(jīng)省人民政府同意，提出以下實(shí)施意見。

　　一、 工作要求

　　以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，加快構(gòu)建我省以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，進(jìn)一步加快發(fā)展保障性租賃住房，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，優(yōu)化住房租賃市場供給結(jié)構(gòu)，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。

　　二、完善基礎(chǔ)制度，系統(tǒng)謀劃推動

　?。ㄒ唬┟鞔_對象標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。各地級以上市要針對保障性租賃住房不同的籌集建設(shè)方式，分類制定準(zhǔn)入、退出具體條件以及小戶型的具體面積管理要求。（各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)）

　　（二）明確發(fā)展重點(diǎn)。廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)城市，要根據(jù)常住人口規(guī)模、人口流入分布、公共服務(wù)設(shè)施配套和交通等條件，結(jié)合城市軌道交通站點(diǎn)和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等情況，科學(xué)布局房源，加快發(fā)展保障性租賃住房。其他城市，可結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重大企業(yè)（含科研教育機(jī)構(gòu)）、重大項目的實(shí)際需求，配建宿舍型保障性租賃住房，促進(jìn)職住平衡。（各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)）

　?。ㄈ┛茖W(xué)制定目標(biāo)。

　　1.開展需求調(diào)查。各地級以上市要開展保障性租賃住房相關(guān)需求調(diào)查，科學(xué)合理做好測算，包括需求群體、符合條件的存量土地與存量房屋、新增用地、房屋租金等。（各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)）

　　2.制定目標(biāo)計劃。各地級以上市要科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，制定并公布保障性租賃住房專項發(fā)展規(guī)劃及年度籌集建設(shè)計劃。保障性租賃住房籌集建設(shè)計劃及項目須由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳匯總報省政府確定后，納入國家和省的計劃，享受相關(guān)支持政策。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳牽頭制定并公布全省保障性租賃住房“十四五”目標(biāo)任務(wù)，組織各地實(shí)施三年專項行動。（各地級以上市人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)項目全過程監(jiān)管。各地級以上市要把保障性租賃住房項目納入本市住房租賃管理服務(wù)平臺管理，并與“粵安居”平臺保障性租賃住房數(shù)據(jù)對接。加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。（各地級以上市人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）

　?。ㄎ澹┞鋵?shí)主體責(zé)任。各地級以上市人民政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房工作負(fù)主體責(zé)任，要建立健全保障性租賃住房制度，出臺保障性租賃住房管理辦法，梳理現(xiàn)有租賃住房的各類支持政策，做好政策銜接，符合規(guī)定的租賃住房均納入保障性租賃住房規(guī)范管理。（各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)）

三、落實(shí)支持政策，加強(qiáng)跨部門協(xié)同

　　（六）落實(shí)土地支持政策。各地級以上市要在年度住宅用地供應(yīng)計劃中單列租賃住房用地，其中，廣州和深圳市單列租賃住房用地占比原則上不低于10%。各地級以上市人民政府要嚴(yán)格落實(shí)支持發(fā)展保障性租賃住房的各項用地政策，切實(shí)加大保障性租賃住房用地保障力度。要將加快發(fā)展保障性租賃住房與“三舊”改造、城市更新等工作有機(jī)結(jié)合起來，煥發(fā)老城區(qū)新活力。在保障性租賃住房中積極推廣裝配式建筑，將建設(shè)要求列入項目用地規(guī)劃條件。（各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)，省自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳配合）

　?。ㄆ撸┖喕瘜徟鞒?。各級人民政府要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化部門聯(lián)動。對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，市縣人民政府組織開展聯(lián)合審查，并根據(jù)審查結(jié)果授權(quán)本級保障性租賃住房行政管理部門出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書，從項目申請到完成認(rèn)定原則上不超過30個工作日。企業(yè)憑認(rèn)定書辦理相關(guān)審批手續(xù)，并按規(guī)定享受土地、稅費(fèi)、民用水電氣價格等優(yōu)惠政策。各地級以上市要結(jié)合實(shí)際制定保障性租賃住房項目認(rèn)定審批流程及操作指引，原則上要設(shè)置認(rèn)定年限，到期后重新認(rèn)定。（各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)，省發(fā)展改革委、財政廳、自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳，省稅務(wù)局等單位配合）

　?。ò耍┳龊觅Y金保障。建立多元化的保障性租賃住房資金籌措機(jī)制，積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資等資金的支持，符合條件的項目可積極申請專項債券，統(tǒng)籌做好資金保障。支持各地級以上市按規(guī)定統(tǒng)籌利用土地出讓凈收益和住房公積金等現(xiàn)有保障資金發(fā)展保障性租賃住房。（省財政廳、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)，各地級以上市人民政府配合）

　?。ň牛┞鋵?shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。出臺落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策的具體操作指引。執(zhí)行《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號），自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租經(jīng)認(rèn)定的保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租經(jīng)認(rèn)定的保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；住房租賃企業(yè)向個人出租經(jīng)認(rèn)定的保障性租賃住房適用上述簡易計稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅；對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租經(jīng)認(rèn)定的保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。（省財政廳，省稅務(wù)局負(fù)責(zé)，各地級以上市人民政府配合）

　　（十）執(zhí)行民用水電氣價格。建立健全與水電氣等部門單位的聯(lián)動機(jī)制，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（省發(fā)展改革委，各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)）

　?。ㄊ唬┨岣呓鹑谥С炙健＝⒔∪c金融機(jī)構(gòu)的對接機(jī)制，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新、優(yōu)化信貸管理，對符合條件的建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。在職責(zé)范圍內(nèi)，建立企業(yè)發(fā)行公司信用類債券的綠色通道，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。落實(shí)《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）的要求，積極支持保障性租賃住房項目開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。（人民銀行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局、廣東證監(jiān)局，省發(fā)展改革委、地方金融監(jiān)管局和各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳配合）

　　四、培育規(guī)范市場，支持多主體參與

　?。ㄊ┲С质袌鲋黧w參與。定期組織產(chǎn)品推介會，促進(jìn)市場主體與企事業(yè)單位、村集體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有發(fā)展保障性租賃住房需求的合作主體對接。對開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)的國有租賃企業(yè)，適當(dāng)放寬經(jīng)營業(yè)績考核要求。對國有企業(yè)出租自有物業(yè)開展保障性租賃住房業(yè)務(wù)，租期可放寬到10年，資產(chǎn)出租底價可在市場估價或詢價、或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場供需及資產(chǎn)實(shí)際情況等因素綜合確定。（各地級以上市人民政府，省國資委、財政廳，省稅務(wù)局負(fù)責(zé)）

　?。ㄊ┡嘤l(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。制定優(yōu)質(zhì)專業(yè)化租賃企業(yè)評定標(biāo)準(zhǔn)，建立優(yōu)質(zhì)專業(yè)化租賃企業(yè)庫并定期更新。對入庫企業(yè)在保障性租賃住房項目審批、手續(xù)辦理等方面開通綠色通道。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)，各地級以

市人民政府配合）

　　（十四）重點(diǎn)挖掘存量土地和房屋。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合有關(guān)部門出臺鼓勵和支持省屬企事業(yè)單位利用自有非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的政策措施，各地級以上市要出臺具體的工作指引及激勵措施。各地級以上市可把閑置棚改安置房、公租房、經(jīng)適房等政府閑置住房用作保障性租賃住房。（省自然資源廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、教育廳、衛(wèi)生健康委、國資委、機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)）

　?。ㄊ澹┙⒆饨鸲▋r與監(jiān)控機(jī)制。各地級以上市要建立保障性租賃住房租金定價機(jī)制，對保障性租賃住房項目租金實(shí)施監(jiān)控指導(dǎo)，定期公開周邊市場租金參考價。（各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳配合）

　　五、強(qiáng)化保障措施，推進(jìn)工作落實(shí)

　?。ㄊ┘訌?qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。建立省保障性租賃住房工作聯(lián)席會議制度，統(tǒng)籌指導(dǎo)全省保障性租賃住房工作。各地級以上市要參照建立領(lǐng)導(dǎo)小組或聯(lián)席會議制度，同時加強(qiáng)配備保障性租賃住房研究管理力量。省、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門發(fā)揮牽頭作用，會同有關(guān)部門出臺配套政策、建立信息共享機(jī)制、組織協(xié)調(diào)推進(jìn)、開展檢查督導(dǎo)，確保各項政策落實(shí)到位。（省直有關(guān)部門、中直駐粵有關(guān)單位、各地級以上市人民政府負(fù)責(zé)）

　　（十七）加強(qiáng)監(jiān)督檢查。省聯(lián)席會議定期通報各地目標(biāo)任務(wù)完成情況，并視情況對進(jìn)度落后的城市或部門提醒、約談。出臺全省發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測評價辦法，建立監(jiān)測評價指標(biāo)體系，由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門實(shí)施，年度監(jiān)測評價結(jié)果納入《廣東省高質(zhì)量發(fā)展綜合績效評價體系》。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、統(tǒng)計局負(fù)責(zé)，省直有關(guān)部門和各地級以上市人民政府配合）

　?。ㄊ耍┘訌?qiáng)示范激勵。及時總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做法，定期組織經(jīng)驗(yàn)交流會和項目觀摩會。樹立示范，每年選出若干省級示范專業(yè)化住房租賃企業(yè)和項目，對真抓實(shí)干、成效突出的地方實(shí)施激勵。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)，省直有關(guān)部門和各地級以上市人民政府配合）

　?。ㄊ牛┘訌?qiáng)宣傳引導(dǎo)。運(yùn)用各級各類媒體，宣傳普及保障性租賃住房政策及房源信息。發(fā)揮融媒體優(yōu)勢，搭建保障性租賃住房網(wǎng)絡(luò)宣傳平臺，通過新聞報道、短視頻、創(chuàng)意海報等群眾喜聞樂見、富有感染力的形式，全方位多層次宣傳保障性租賃住房政策及成效。（各地級以上市人民政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）

廣東省人民政府辦公廳

2021年11月2日