摘要:11月8日,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公開征求《深圳市城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本(征求意見稿)》意見的通告。
為進(jìn)一步規(guī)范我市城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂工作,更好地保護(hù)市場主體和物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益,根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》(以下簡稱《條例》)等有關(guān)規(guī)定,我局研究起草了《深圳市城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本(征求意見稿)》(以下簡稱《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》)。現(xiàn)就有關(guān)情況說明如下:
一、背景和必要性
《條例》自2021年3月1日起正式施行,按照《條例》第二十九條第二款規(guī)定市城市更新部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本,并對搬遷補(bǔ)償協(xié)議須統(tǒng)一規(guī)范的具體內(nèi)容進(jìn)行明確,包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)、預(yù)告登記約定、不得加改擴(kuò)建、違約責(zé)任等。同時,《條例》還對搬遷補(bǔ)償涉及的預(yù)告登記、搬遷補(bǔ)償方式、政策性住房搬遷補(bǔ)償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及面積誤差處置方式、安置補(bǔ)償費(fèi)的最遲給付時間等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。
為落實(shí)上述要求及規(guī)定,我局制定并發(fā)布《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》一方面是履行《條例》賦予市城市更新部門職責(zé)的需要,有利于規(guī)范和加強(qiáng)對城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂工作的監(jiān)管,進(jìn)一步提升我市城市更新管理水平;另一方面,通過對搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本內(nèi)容的細(xì)化和明確,能夠指導(dǎo)協(xié)議當(dāng)事人合法、規(guī)范、便捷地簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議,更好保護(hù)市場主體和物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益,推動我市城市更新高質(zhì)量發(fā)展。
二、起草過程
2021年1月—2月,我局收集了各區(qū)已備案的具有典型性的搬遷補(bǔ)償協(xié)議文本。
2021年2月—5月,我局對收集的搬遷補(bǔ)償協(xié)議的具體條文進(jìn)行了梳理匯編、分析論證和認(rèn)真研究,同時借鑒《商品房買賣合同(示范文本)》和我市《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(示范文本)》、《住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換類改造項(xiàng)目搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議》等文本的內(nèi)容,起草形成了《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》。
2021年5月—6月,我局就《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》征求了局內(nèi)有關(guān)處室和各區(qū)更新整備部門的意見。
其后,我局多次召集區(qū)有關(guān)部門和局內(nèi)相關(guān)處室進(jìn)行座談和研討,充分聽取各部門意見,并對《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》的內(nèi)容進(jìn)行了多輪修改和完善,最終形成了《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》的征求意見稿。
三、主要內(nèi)容說明
《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》共九章三十二條和四個附件,主要內(nèi)容如下:
(一)關(guān)于被搬遷物業(yè)的基本情況
《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條按照《條例》要求,規(guī)定了特殊被搬遷物業(yè)類型的補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn),并對被搬遷物業(yè)的基本情況進(jìn)行了明確約定,包括被搬遷物業(yè)的面積信息、物業(yè)類型以及權(quán)利限制狀況等,為明確雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任等提供了明確依據(jù)。具體內(nèi)容如下:
1.面積信息
《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條為被搬遷物業(yè)的面積信息設(shè)置了兩種不同的確定方式:不動產(chǎn)權(quán)屬證書的證載面積與測繪報告載明的測繪面積。
2.物業(yè)類型
《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條將被搬遷物業(yè)的類型分為了已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)、政策性住房、原農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑和其他等四大類。
3.權(quán)利限制狀況
《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第一條將被搬遷物業(yè)的權(quán)利限制狀況分為了無任何權(quán)利限制、設(shè)有居住權(quán)、被查封、設(shè)有抵押權(quán)、設(shè)有租賃權(quán)和其他等六種。
(二)關(guān)于物業(yè)搬遷補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)
《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第二章對被搬遷物業(yè)的補(bǔ)償方式及標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)的約定。根據(jù)《條例》第二十九條第二款規(guī)定,在補(bǔ)償方式上,《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第三條明確城市更新搬遷補(bǔ)償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式;根據(jù)《條例》第三十四條的規(guī)定,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上,《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第四條、第五條落實(shí)了《條例》政策性住房搬遷補(bǔ)償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及面積誤差處置方式、安置補(bǔ)償費(fèi)的最遲給付時間等相關(guān)內(nèi)容。
《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第四條第三款明確了市場主體應(yīng)當(dāng)向物業(yè)權(quán)利人支付安置補(bǔ)償費(fèi)的期限為自被搬遷物業(yè)移交完成之日起至置換物業(yè)交付完成之日止。物業(yè)權(quán)利人搬離并將被搬遷物業(yè)移交給市場主體后,市場主體就應(yīng)當(dāng)按約定向物業(yè)權(quán)利人給付安置補(bǔ)償費(fèi)。
(三)關(guān)于預(yù)告登記
根據(jù)《條例》第二十九條第二款和第三十一條的規(guī)定,《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第三章對預(yù)告登記的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了約定,包括預(yù)告登記的對象、預(yù)告登記申請、變更和注銷的辦理方以及預(yù)告登記的有效期。
(四)關(guān)于協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任
城市更新工作的順利推進(jìn)需要協(xié)議雙方的共同努力。為增強(qiáng)協(xié)議雙方的依約守信意識,降低糾紛處理成本,《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第七章、第八章根據(jù)《條例》第二十九條第二款的規(guī)定對協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任分別進(jìn)行了約定。由于《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》權(quán)利義務(wù)條款與違約責(zé)任條款是對照設(shè)置的,故本說明僅對其違約責(zé)任條款進(jìn)行簡述。
甲方(市場主體)需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形包括:未按期付款;對被搬遷物業(yè)管理不當(dāng);未能及時查驗(yàn)、接收被搬遷物業(yè);未能及時通知乙方查驗(yàn)、接收置換物業(yè);置換物業(yè)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或約定的交樓標(biāo)準(zhǔn);未能及時辦理置換物業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記等。
乙方(物業(yè)權(quán)利人)需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形包括:未按期付款;未及時移交被搬遷物業(yè);被搬遷物業(yè)存在未經(jīng)披露的權(quán)利負(fù)擔(dān)或權(quán)利糾紛;加建、改建或擴(kuò)建被搬遷物業(yè)、改變被搬遷物業(yè)的用途或在被搬遷物業(yè)上新設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān);未及時辦理或協(xié)助甲方辦理不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記手續(xù);未及時查驗(yàn)接收置換物業(yè)等。
(五)關(guān)于協(xié)議的生效時間、生效條件和有效期
根據(jù)《條例》第二十九條第二款的規(guī)定,《搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本》第三十條、第三十一條對協(xié)議的生效時間、生效條件和有效期進(jìn)行了明確約定。
專此說明。
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深圳市城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本(征求意見稿)