【作者】佳宏城更

【摘要】近日，廣東省自然資源廳發(fā)布公告，就《關(guān)于深入推進“三舊”改造工作的實施意見（修訂稿）》（下簡稱《修訂稿》）面向社會公開征求意見。

官方再次定調(diào)，舊改繼續(xù)推進。

據(jù)悉，2018年4月公布實施的《關(guān)于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》，將于2023年4月4日到期。此次公布的修訂稿，可以說的是政策的延續(xù)，說明三舊改造仍是未來城市盤活存量土地的主要途徑之一 。

以下為政策原文：

為貫徹落實省人民政府《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）以及《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）等文件精神，進一步優(yōu)化“三舊”改造政策，加快盤活利用各類低效城鎮(zhèn)建設(shè)用地，現(xiàn)提出以下實施意見。

一、加強國土空間規(guī)劃計劃統(tǒng)籌

（一）統(tǒng)籌存量與增量。各地應(yīng)統(tǒng)籌安排新增與存量用地，將“三舊”改造作為市、縣、鎮(zhèn)級國土空間總體規(guī)劃重要內(nèi)容，優(yōu)化調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局，補齊配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，改善提升城市空間品質(zhì)。根據(jù)成片改造需要，可合理劃定“三舊”改造單元，編制改造單元范圍內(nèi)的國土空間詳細規(guī)劃。“三舊”改造應(yīng)當以國土空間規(guī)劃為基本依據(jù)，以國土空間詳細規(guī)劃作為規(guī)劃許可、改造實施的法定依據(jù)。

（二）合理編制專項規(guī)劃和年度實施計劃。地級以上市、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門可以根據(jù)實際需要，組織編制“三舊”改造專項規(guī)劃和年度實施計劃，報本級人民政府同意。

二、明確“三舊”改造申請條件

（三）合理確定項目改造主體。對于無合法征地手續(xù)或手續(xù)不完善，實際已實施征地（2009年12月31日前已簽訂征地協(xié)議）的歷史用地，按照用地發(fā)生時的土地管理法律、法規(guī)及政策規(guī)定落實處理（處罰）并完善征收手續(xù)后，以土地權(quán)利人作為改造主體；簽訂征地協(xié)議后發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的，可按照用地發(fā)生時的土地管理法律政策落實處理（處罰）并完善征收手續(xù)后，以受讓人作為改造主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與其他個人或單位簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租合同，將土地流轉(zhuǎn)給其他個人或單位使用的，以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為改造主體；經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，且土地流轉(zhuǎn)期限符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章要求的，在土地流轉(zhuǎn)期限內(nèi)可由農(nóng)村集體建設(shè)用地的受讓人、承租人作為改造主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用的國有建設(shè)用地也可參照上述規(guī)定，以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或承租人為改造主體。對于成片連片改造項目，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后，可由該主體申請實施改造，在完成上蓋物拆除后再注銷原有不動產(chǎn)權(quán)證，由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂出讓合同。但連片改造涉及公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國有資產(chǎn)處置程序辦理。

（四）規(guī)范編制改造方案。依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃或“三舊”改造單元規(guī)劃實施的全面改造項目，縣級以上自然資源主管部門組織編制改造方案，明確改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)管等內(nèi)容，報本級人民政府批準后實施。對于原有上蓋物年代較新、質(zhì)量較好的，在確保建筑物使用安全的前提下，允許繼續(xù)保留使用，并通過改變功能、加建擴建、局部拆建、節(jié)能改造、完善公建配套設(shè)施等方式實施改造。微改造、混合改造項目可結(jié)合實際合理簡化改造方案有關(guān)內(nèi)容，或?qū)⑾嚓P(guān)內(nèi)容納入其他方案中。

三、規(guī)范“三舊”改造用地審批

（五）合理劃分“三舊”改造審批權(quán)限。涉及將舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，土地征收手續(xù)報地級以上市人民政府根據(jù)省人民政府委托進行審批。涉及完善土地征收手續(xù)的，按照用地行為發(fā)生時間分類處理：

1.用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的集體建設(shè)用地，因改造需要必須征收為國有建設(shè)用地的，參照舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地方式辦理。

2.用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，依照1988年修訂的土地管理法的相關(guān)規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，報地級以上市人民政府根據(jù)省人民政府委托進行審批。

3.用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，依照1998年修訂的土地管理法的相關(guān)規(guī)定，落實處理（處罰）后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)，報地級以上市人民政府根據(jù)省人民政府委托進行審批。

農(nóng)村集體土地完善建設(shè)用地手續(xù)后保留集體土地性質(zhì)，或國有土地完善建設(shè)用地手續(xù)的，按照規(guī)定權(quán)限報所在的地級以上市人民政府審批。

（六）加快完善歷史用地手續(xù)。對納入“三舊”改造范圍，符合國土空間規(guī)劃、沒有合法手續(xù)且已實際使用的建設(shè)用地，上蓋物基底面積達到改造項目總面積30%以上，或上蓋物占地比例雖不足30%，但符合建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地供應(yīng)法律文書等載明的規(guī)劃條件，并且擬采取拆除重建、加建擴建、局部拆建、完善公建配套設(shè)施等方式改造的，可按照現(xiàn)狀地類完善建設(shè)用地手續(xù)。

（七）規(guī)范土地征收手續(xù)辦理。國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的“三舊”改造項目涉及辦理集體土地完善征收審批、舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地審批或邊角地、夾心地、插花地（以下稱“三地”）及納入改造項目進行整體利用的其他用地辦理征收審批，可不編制土地征收成片開發(fā)方案。對于符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收正常辦理條件的新增建設(shè)用地，仍按照現(xiàn)行法律法規(guī)及政策規(guī)定進行相關(guān)報批。嚴禁通過違規(guī)納入“三舊”改造標圖入庫的方式，規(guī)避正常的征地審批程序。

（八）規(guī)范“三地”及其他用地報批方式?！叭f”改造涉及“三地”以及其他用地辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，由各地納入批次用地依法依規(guī)報批。屬于需要國務(wù)院批準的10個城市中心城區(qū)范圍的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，可依法納入城市批次用地報國務(wù)院審批。涉及的新增用地計劃指標由各地在省下達的計劃指標內(nèi)安排，優(yōu)先使用省下達的完成年度改造計劃的獎勵指標。涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，可不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

四、規(guī)范“三舊”改造供地

（九）合理確定協(xié)議出讓供地范圍。涉及“三舊”改造的供地，屬政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。以協(xié)議方式出讓的，必須履行地價評估、集體決策、結(jié)果公示程序，根據(jù)市場價格，綜合確定出讓底價。2017年3月14日之前已批準改造方案的項目，可繼續(xù)按照粵府〔2016〕96號文印發(fā)之前的政策辦理供地手續(xù)。具體實施辦法由各地級以上市人民政府依據(jù)相關(guān)規(guī)定制定。

（十）明確舊村莊改造的供地方式。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過“三舊”改造政策完善相關(guān)用地手續(xù)后，采用自行改造、與有關(guān)單位合作改造或由政府組織實施改造等多種方式實施改造。其中，自行改造或者合作改造的，可以直接出讓給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或由其成立的全資子公司、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發(fā)建設(shè)單位的一方；由政府組織改造的，在辦理報批手續(xù)前需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，并明確具體補償安置途徑；在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，政府可通過招標等公開方式出讓土地，由中標人或競得人實施拆遷工作。改造過程中需要調(diào)整上述改造方式的，應(yīng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織表決同意，并報經(jīng)原批準機關(guān)同意，有關(guān)調(diào)整情況應(yīng)當及時在“三舊”改造項目監(jiān)管系統(tǒng)中備案。

（十一）加大對產(chǎn)業(yè)類改造項目支持力度。納入“三舊”改造范圍，具有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地，改造后用于興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目的，經(jīng)市縣人民政府批準，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿后，經(jīng)市、縣人民政府批準，可按新用途辦理用地手續(xù)；若項目無法繼續(xù)經(jīng)營，原用地單位可按原用途保留使用土地。鼓勵各地制定產(chǎn)業(yè)類改造項目專項支持措施，促進實體經(jīng)濟發(fā)展。

（十二）合理分配土地增值收益。根據(jù)粵府〔2009〕78號文等相關(guān)規(guī)定，“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓收益可按規(guī)定用于補償原土地權(quán)利人，并可采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補償。擬入庫地塊按照上蓋物占地面積及30%比例返算可入庫面積的剩余部分，可由政府完善相關(guān)手續(xù)后依法納入土地儲備，并對原土地權(quán)利人給予合理補償。各地可結(jié)合實際制定完善增值收益分配機制的相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵原土地權(quán)利人和市場主體積極參與。

（十三）規(guī)范公益性用地移交。在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，涉及向政府無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建設(shè)用地（含紅線退縮用地）的改造項目，原權(quán)利人應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前完成公益性用地移交工作，并負責(zé)對移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進行拆除，未按規(guī)定移交的，不予辦理供地手續(xù)。移交的公益性用地應(yīng)為國有建設(shè)用地，移交人不需為移交的公益性用地補繳土地出讓金。在舊城鎮(zhèn)、舊廠房全面改造中，將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的自行改造項目均需移交公益性用地，需移交公益性用地的改造項目類型、具體比例由自然資源主管部門牽頭研究確定；自然資源主管部門在組織編制或修編詳細規(guī)劃中予以落實。對于改造地塊所在的詳細規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求，或改造地塊面積較小，無法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途評估后，補繳與應(yīng)移交用地等價的土地價款，或通過無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建筑面積，根據(jù)其占項目總建筑面積的比例折抵應(yīng)移交的用地面積；涉及將城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建成后無償移交政府的改造項目，應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時明確優(yōu)先完成公益性項目建設(shè)并無償移交政府，由開發(fā)項目主體按照工程建設(shè)項目的有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)并實施建設(shè)。具體實施辦法由各地級以上市人民政府制定。

五、加強“三舊”改造實施監(jiān)管

（十四）落實“三舊”改造項目備案制度。“三舊”改造項目涉及的改造方案、實施監(jiān)管協(xié)議、改造實施情況等，應(yīng)當在相關(guān)法律文書或證明文件作出之日起10個工作日內(nèi)通過省“三舊”改造項目監(jiān)管系統(tǒng)進行備案。用地批文應(yīng)當在批準后10個工作日內(nèi)通過省土地管理與決策支持系統(tǒng)在線上報歸檔。

（十五）完善監(jiān)管協(xié)議制度。涉及簽訂土地出讓合同的改造項目，地級以上市、縣（市、區(qū)）人民政府或其委托的自然資源主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當與改造主體簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。鼓勵其他改造項目根據(jù)需要簽訂監(jiān)管協(xié)議。有條件的地市，可建立“三舊”改造資金監(jiān)管制度，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，由改造主體到項目約定的銀行設(shè)立改造專項資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、自然資源主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?；也可以在簽訂土地使用權(quán)出讓合同之前由改造主體向自然資源主管部門提供專項監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由自然資源主管部門監(jiān)管。為落實共同監(jiān)管責(zé)任，在尊重改造主體意愿的前提下，將落實監(jiān)管協(xié)議約定內(nèi)容作為改造項目簽訂土地使用權(quán)出讓合同以及辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋預(yù)售許可證等行政審批手續(xù)的依據(jù)。

（十六）加強“三舊”改造信息公開。各地自然資源主管部門按照規(guī)定，將“三舊”改造標圖入庫、項目確認、規(guī)劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂監(jiān)管協(xié)議、土地供應(yīng)等信息納入政府信息公開范圍?！叭f”用地或改造方案經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準后，應(yīng)當按規(guī)定發(fā)布公告。其中，涉及土地征收的“三舊”用地，市縣人民政府應(yīng)當在批復(fù)文件作出之日起10個工作日內(nèi)主動公開。

（十七）開展年度考核。從各地“三舊”改造年度任務(wù)完成情況對各縣（市、區(qū)）進行考核，根據(jù)考核結(jié)果按照規(guī)定獎勵新增建設(shè)用地指標。

本意見印發(fā)之日起施行，有效期5年。以前規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。