11月8日，深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于公開(kāi)征求《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告。

為規(guī)范深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定工作，加快發(fā)展保障性租賃住房，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)辦22號(hào)文）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（粵府辦〔2021〕39號(hào)，以下簡(jiǎn)稱廣東省39號(hào)文）、《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)<關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)>的通知》（深府辦函〔2022〕23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施意見(jiàn)》）等有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合深圳市實(shí)際，我局組織起草了《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》（征求意見(jiàn)稿，以下簡(jiǎn)稱《辦法》），現(xiàn)就有關(guān)情況說(shuō)明如下。

一、起草的必要性

一是貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市發(fā)展保障性租賃住房決策部署的需要。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定制度是國(guó)辦22號(hào)文、廣東省39號(hào)文和《實(shí)施意見(jiàn)》確立的重要制度，是各渠道建設(shè)籌集的保障性租賃住房能否享受土地、金融、稅收等優(yōu)惠政策的重要依據(jù)。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于加快做好保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)發(fā)放工作的通知》（征求意見(jiàn)稿）提出，“列入保障性租賃住房規(guī)劃計(jì)劃、擬開(kāi)工建設(shè)或正在建設(shè)和已建成運(yùn)營(yíng)、納入保障性租賃住房規(guī)范管理的項(xiàng)目，均應(yīng)發(fā)放項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)予以認(rèn)定”；

廣東省39號(hào)文提出，“各地級(jí)以上市要結(jié)合實(shí)際制定保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定審批流程及操作指引”；深圳市《實(shí)施意見(jiàn)》原則性規(guī)定，保障性租賃住房項(xiàng)目按照建設(shè)籌集渠道分別實(shí)行市聯(lián)審認(rèn)定、區(qū)聯(lián)審認(rèn)定或者直接認(rèn)定，需要結(jié)合項(xiàng)目情形細(xì)化認(rèn)定條件和程序。制定《辦法》是落實(shí)上述文件要求、以先行示范區(qū)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，全速推進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定工作的應(yīng)有舉措。

二是推動(dòng)完成“十四五”保障性租賃住房建設(shè)籌集目標(biāo)的需要。發(fā)展保障性租賃住房是“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)?！渡钲谑凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，深圳市“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套，供應(yīng)保障性租賃住房20萬(wàn)套。目前深圳市保障性租賃住房發(fā)展剛起步，社會(huì)主體參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)存在困境。制定出臺(tái)《辦法》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目申請(qǐng)主體資格、準(zhǔn)入條件、認(rèn)定程序、退出機(jī)制等內(nèi)容，有助于引導(dǎo)社會(huì)主體預(yù)期，激發(fā)社會(huì)主體參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房，切實(shí)增加保障性租賃住房供給。

二、主要內(nèi)容

《辦法》以明確項(xiàng)目認(rèn)定范圍、條件、方式和程序?yàn)橹骶€，同步規(guī)范認(rèn)定書(shū)有效期限、變更、撤銷(xiāo)、續(xù)期和注銷(xiāo)管理，共四章、十九條。主要內(nèi)容如下：

（一）明確適用范圍。按照國(guó)辦22號(hào)文、《實(shí)施意見(jiàn)》明確的各類(lèi)渠道，結(jié)合目前正在制定的《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《辦法》明確適用于深圳市新建和居住存量房屋籌集項(xiàng)目的認(rèn)定，非居住存量房屋改建保障性租賃住房項(xiàng)目的認(rèn)定按照《通知》執(zhí)行。其中，居住存量房屋籌集項(xiàng)目包括產(chǎn)權(quán)明晰的居住房屋籌集和城中村具有居住功能的農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱歷史遺留建筑改造項(xiàng)目）。在前述項(xiàng)目分類(lèi)基礎(chǔ)上，全面摸排深圳市新供應(yīng)用地、存量土地、既有房屋等情況，充分挖潛可發(fā)展保障性租賃住房的各類(lèi)路徑，針對(duì)利用新供應(yīng)用地新建、城市更新配建、自有存量土地新建以及居住存量房屋籌集等渠道分別明確了相應(yīng)的認(rèn)定方式；同時(shí)梳理各類(lèi)政策支持租賃住房，將符合規(guī)定的均納入保障性租賃住房規(guī)范管理。針對(duì)不同渠道項(xiàng)目，社會(huì)主體可根據(jù)自身項(xiàng)目情況“對(duì)號(hào)入座”，按照對(duì)應(yīng)認(rèn)定方式進(jìn)行認(rèn)定。

（二）規(guī)范申請(qǐng)主體。結(jié)合實(shí)踐中在租項(xiàng)目權(quán)屬、運(yùn)營(yíng)主體情況，《辦法》對(duì)依申請(qǐng)認(rèn)定項(xiàng)目的申請(qǐng)主體范圍、條件予以明確。鼓勵(lì)土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人或者取得完整的出租經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)的運(yùn)營(yíng)管理單位積極參與發(fā)展保障性租賃住房。針對(duì)歷史遺留建筑租賃改造主體參差不齊，部分中小微企業(yè)專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理能力偏弱、存在違規(guī)改造等問(wèn)題，為保障改造后房屋能夠較好地滿足居住條件，《辦法》落實(shí)《實(shí)施意見(jiàn)》關(guān)于“經(jīng)規(guī)?；赓U改造且符合條件的歷史遺留違法建筑可納入保障性租賃住房”要求，適當(dāng)設(shè)置改造企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，提出歷史遺留建筑改造項(xiàng)目的申請(qǐng)人須是在深圳市持有或者經(jīng)營(yíng)500套以上或者建筑面積1.5萬(wàn)平米以上租賃住房的住房租賃企業(yè)。

（三）劃分市區(qū)認(rèn)定范圍。按照國(guó)辦22號(hào)文、《實(shí)施意見(jiàn)》有關(guān)規(guī)定，明確市住房建設(shè)部門(mén)和區(qū)政府負(fù)責(zé)認(rèn)定的項(xiàng)目范圍。市住房建設(shè)部門(mén)認(rèn)定的項(xiàng)目主要是利用各類(lèi)非居住存量土地新建的項(xiàng)目；此外，按照本辦法規(guī)定屬于區(qū)政府認(rèn)定的項(xiàng)目，市住房建設(shè)部門(mén)也可以根據(jù)需要開(kāi)展認(rèn)定。區(qū)政府負(fù)責(zé)認(rèn)定的項(xiàng)目主要是各類(lèi)具有居住功能的新建或者存量房屋，包括居住用地上新建或者存量的居住房屋和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍項(xiàng)目、其他產(chǎn)權(quán)明晰的存量居住房屋籌集以及歷史遺留建筑改造籌集作為保障性租賃住房的項(xiàng)目。

（四）明確項(xiàng)目認(rèn)定方式。深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目實(shí)行直接認(rèn)定和依申請(qǐng)認(rèn)定。除已納入中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、發(fā)展政策性租賃住房試點(diǎn)的租賃住房項(xiàng)目，已開(kāi)工建設(shè)和已建成（含規(guī)模化租賃籌集）出租的人才住房項(xiàng)目，政府權(quán)屬清晰的閑置住房項(xiàng)目，以及新供應(yīng)用地、城市更新、舊住宅區(qū)拆除重建、土地整備等新增建設(shè)且用地批準(zhǔn)文件明確建設(shè)保障性租賃住房的項(xiàng)目，采取直接認(rèn)定外，其他項(xiàng)目依申請(qǐng)認(rèn)定。

（五）規(guī)范項(xiàng)目認(rèn)定程序。根據(jù)國(guó)辦22號(hào)文、《實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)項(xiàng)目認(rèn)定規(guī)定，針對(duì)各類(lèi)項(xiàng)目制定了相應(yīng)的認(rèn)定程序指引。

1.非居住存量土地新建的項(xiàng)目?？紤]到非居住存量土地新建項(xiàng)目涉及變更土地用途或者規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)等，《辦法》嚴(yán)格設(shè)置該類(lèi)項(xiàng)目的審核程序：由區(qū)住房建設(shè)部門(mén)受理并組織相關(guān)部門(mén)核查后，報(bào)區(qū)政府審查；審查通過(guò)后報(bào)市住房建設(shè)部門(mén)，由其組織相關(guān)部門(mén)提出意見(jiàn)并認(rèn)定。市住房建設(shè)部門(mén)可根據(jù)項(xiàng)目情況提請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定。實(shí)踐中，企業(yè)事業(yè)單位有意愿將自有用地上已建成的變電站、消防站等交通設(shè)施和市政設(shè)施拆除后綜合開(kāi)發(fā)為保障性租賃住房的，可按照非居住存量土地新建渠道實(shí)行市級(jí)聯(lián)審。

2.各類(lèi)具有居住功能的新建或者存量房屋。其中，居住用地上新建或者存量的居住房屋和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍、其他產(chǎn)權(quán)明晰的存量居住房屋籌集項(xiàng)目，這些項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)明晰，適當(dāng)簡(jiǎn)化認(rèn)定程序，由區(qū)住房建設(shè)部門(mén)核查通過(guò)后提請(qǐng)區(qū)政府予以認(rèn)定。對(duì)于歷史遺留建筑改造項(xiàng)目，重點(diǎn)考慮房源規(guī)模、戶型面積以及安全使用等方面要求設(shè)置認(rèn)定條件，并按照屬地管轄原則，由區(qū)政府認(rèn)定，具體如下：

一是申請(qǐng)時(shí)已完成改造的歷史遺留建筑改造項(xiàng)目，區(qū)住房建設(shè)部門(mén)受理并組織相關(guān)部門(mén)核查后，報(bào)區(qū)政府審查；審查通過(guò)后，由區(qū)政府認(rèn)定。

二是申請(qǐng)時(shí)計(jì)劃實(shí)施改造的歷史遺留建筑改造項(xiàng)目，采取“先審核、再改造、后認(rèn)定”模式；申請(qǐng)人在改造前提出申請(qǐng)，按照聯(lián)審程序受理、核查、審查后，由區(qū)住房建設(shè)部門(mén)出具同意將申請(qǐng)的歷史遺留建筑改造為保障性租賃住房的復(fù)函；改造中，明確可按項(xiàng)目范圍內(nèi)多棟打包批量申請(qǐng)的方式申請(qǐng)辦理小散工程安全生產(chǎn)備案，由區(qū)政府開(kāi)通綠色通道，解決城中村租賃改造普遍面臨的備案周期長(zhǎng)、程序復(fù)雜問(wèn)題，以更好支持項(xiàng)目改造；改造后，要求申請(qǐng)人履行房屋安全鑒定、空氣質(zhì)量檢測(cè)、竣工驗(yàn)收等手續(xù)，提交規(guī)定材料申請(qǐng)認(rèn)定。

需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，歷史遺留建筑改造項(xiàng)目的認(rèn)定不涉及對(duì)其權(quán)屬的確認(rèn)，為防止誤讀，《辦法》在此類(lèi)項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)中特別注明，“認(rèn)定書(shū)不涉及歷史遺留建筑權(quán)屬問(wèn)題，不作為歷史遺留建筑確權(quán)依據(jù)?！?/p>

（六）項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)出具與管理。根據(jù)《實(shí)施意見(jiàn)》，《辦法》明確規(guī)定，保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)原則上由區(qū)政府統(tǒng)一出具，市住房建設(shè)部門(mén)可以根據(jù)需要出具項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。此外，《辦法》針對(duì)不同類(lèi)型項(xiàng)目分別明確了項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的有效期、最低運(yùn)營(yíng)期限以及項(xiàng)目續(xù)期、退出等具體規(guī)則，形成了保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定從準(zhǔn)入、退出的閉環(huán)管理機(jī)制。