2022年10月15日，深圳市寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于《寶安區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)綜合改造工作實施方案（征求意見稿）》公開征求意見的公告。

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）的工作部署，結(jié)合市政府《深圳市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》文件精神，為優(yōu)化城市人居環(huán)境、提高人民群眾居住品質(zhì)，扎實推進(jìn)老舊小區(qū)改造，努力打造功能完善、環(huán)境整潔、管理有序的居住小區(qū)，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想與工作目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)， 踐行習(xí)近平生態(tài)文明思想， 全面貫徹落實習(xí)近平總書記關(guān)于“樹立全周期管理意識， 努力探索超大城市現(xiàn)代化治理新路子” 的指示精神， 貫徹落實黨的十九大精神和中國特色社會主義先行示范區(qū)、 粵港澳大灣區(qū)核心城市建設(shè)要求，以改善民生為核心，以優(yōu)化城市人居環(huán)境、提高人民群眾居住品質(zhì)為目標(biāo)，統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，努力把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)打造成居住舒適、生活便利、環(huán)境優(yōu)美、安全和諧的綠色宜居社區(qū)，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

（二）工作目標(biāo)

根據(jù)國家、省市等上級部門要求，力爭在2022年底前形成老舊小區(qū)改造改造模式和工作機(jī)制，并建立完善類、提升類改造長效機(jī)制。到“十四五”期末，按照上級要求，全面完成 2000年底以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)類改造，選擇具備條件的小區(qū)、社區(qū)、片區(qū)開展完善類、提升類改造。

二、工作原則　

（一）政府主導(dǎo)，多方參與。區(qū)政府成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌部署，區(qū)住建局（領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）組織協(xié)調(diào)，區(qū)政府各職能部門和專營單位各司其職，街道辦主要實施，鼓勵社會資本、社會力量參與改造運營，原產(chǎn)權(quán)單位、投資運營單位、小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主共建共治共享。

（二）因地制宜，突出重點。結(jié)合小區(qū)存在痛點尤其是房屋安全隱患，從居民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，按照“基礎(chǔ)類應(yīng)改盡改、 完善類宜改即改、 提升類能改則改” 的總體思路，以消除安全隱患和基礎(chǔ)設(shè)施改造為重點，合理確定改造內(nèi)容， 科學(xué)制定改造方案，打造特色亮點。  　　

（三）財政支持，多方共擔(dān)。結(jié)合實際合理確定改造費用分?jǐn)傄?guī)則。通過政府出資?；A(chǔ)、居民合理分擔(dān)、原產(chǎn)權(quán)單位適當(dāng)出資、引入社會資本投資運營、財政獎補等方式，多渠道籌措老舊小區(qū)改造資金，確保改造項目順利實施。  　　

（四）建管并重，長效管理。堅持黨建引領(lǐng)與群眾共建共治
共享相結(jié)合， 納入改造計劃時同步建立長效管理機(jī)制， 包括物
業(yè)管理模式、 小區(qū)管理規(guī)約、 居民議事規(guī)則， 構(gòu)建“一次改造、長期保持” 的管理機(jī)制。   　　

（五）示范引領(lǐng)，全面推進(jìn)。先行推進(jìn)一批老舊小區(qū)改造示范項目的實施，總結(jié)推廣工作經(jīng)驗，以點帶面，為全面推進(jìn)全區(qū)老舊小區(qū)改造工作提供實踐經(jīng)驗及效果標(biāo)桿。

三、工作架構(gòu)及職責(zé)

區(qū)政府成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組，對全區(qū)老舊小區(qū)改造工作進(jìn)行統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在區(qū)住建局，負(fù)責(zé)落實各項日常事務(wù)及匯總工作進(jìn)展情況，及時上傳下達(dá)相關(guān)政策及任務(wù)要求。各職能單位及街道辦根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位自身工作職責(zé)落實各項工作，應(yīng)積極主動開展或配合實施老舊小區(qū)改造工作。

四、實施內(nèi)容

（一）改造對象

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套設(shè)施不健全、群眾進(jìn)行綜合改造意愿迫切的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（ 含單棟住宅樓）。結(jié)合財政實際情況及小區(qū)改造需求可以適當(dāng)將2005年以前建成的小區(qū)納入改造范圍。已納入拆除重建類城市更新項目拆除范圍的、納入土地整備實施項目的不得納入老舊小區(qū)改造范圍。

（二）改造內(nèi)容

城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)改造屬于綜合整治類城市更新范疇，在保持小區(qū)用地現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式進(jìn)行的改造。改造內(nèi)容可分為3類，即基礎(chǔ)類、完善類、提升類?；A(chǔ)類要發(fā)揮財政資金的主導(dǎo)作用，做到應(yīng)改盡改； 完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改； 提升類要按照政府引導(dǎo)、 市場化運作的模式，做到能改則改。

1.基礎(chǔ)類。為滿足居民安全需要和基本生活需求，主要是

市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓

梯等公共部位維修等。其中，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、 供熱、消防、安防、生活垃圾分類、基礎(chǔ)通信等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等的改造提升。改造提升時應(yīng)充分滿足綠色、節(jié)能、低碳等理念。

2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯、探索實施建筑屋面平改坡等。其中，環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)包括拆除違法建設(shè)，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無障礙設(shè)施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱、智能信報箱、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施、物業(yè)用房等配套設(shè)施。

3.提升類。為豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進(jìn)，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、 衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項服務(wù)設(shè)施。

（三）改造標(biāo)準(zhǔn)

老舊小區(qū)改造應(yīng)根據(jù)省、市相關(guān)老舊小區(qū)改造相關(guān)指引明確改造標(biāo)準(zhǔn)。同時，為建立符合我區(qū)工作實際的老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)，切實發(fā)揮改造效果，由區(qū)住建局會同區(qū)發(fā)改局編制試點項目改造標(biāo)準(zhǔn)指引。各實施單位應(yīng)參照各級改造標(biāo)準(zhǔn)指引落實工作。

五、實施路徑

（一）企業(yè)投資改造運營。統(tǒng)籌小區(qū)內(nèi)部及周邊存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場主體，通過投資、設(shè)計、建設(shè)、運營、管理等要素組合運作，對改造后的項目授權(quán)市場主體在一定年限內(nèi)經(jīng)營，實現(xiàn)小區(qū)改造建管一體化以及“自我造血”式的有機(jī)更新。

（二）“拆、改、建”混合改造。對部分低利用率的公共服務(wù)設(shè)施，可以拆除后重建。探索在小區(qū)、社區(qū)、片區(qū)內(nèi)征收拆除部分建筑或設(shè)施，利用拆除后的新增空間，直接增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。對小區(qū)或片區(qū)內(nèi)存在嚴(yán)重安全隱患且無修繕保留價值的住宅建筑，可按照《深圳市危房重建規(guī)劃管理規(guī)定》（深規(guī)劃資源規(guī)［2021］4號）的相關(guān)規(guī)定，拆除后重建，按照“誰出資、誰受益”的原則，由實施主體和業(yè)主合理分擔(dān)建設(shè)改造成本，符合市、區(qū)財政補貼政策的給予財政支持，鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位對房改房給予資金支持。在居民同意開發(fā)運營機(jī)制、土地使用權(quán)屬、利益分配方案的前提下，允許將拆除重建后的建筑增量用于經(jīng)營，以平衡改造成本?？衫眯^(qū)或片區(qū)內(nèi)零星閑散土地資源和地下空間，配建公共配套和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，實施片區(qū)服務(wù)設(shè)施、公共空間等共建共享。

（三）統(tǒng)籌“三舊”聯(lián)動改造。鼓勵各街道采用項目組合實施、聯(lián)動改造、異地平衡的方式，統(tǒng)籌城中村綜合整治、拆除重建類城市更新和老舊小區(qū)改造同步實施，統(tǒng)一引入社會資本作為實施主體， 加強服務(wù)設(shè)施、 公共空間共建共享。區(qū)有關(guān)主管部門在審批項目的過程中要主動作為，適當(dāng)優(yōu)化審批機(jī)制，支持“三舊”改造項目與老舊小區(qū)改造組合實施。

（四）政府主導(dǎo)投資建設(shè)。對于不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設(shè)運營的小區(qū)，由轄區(qū)街道辦事處 按照“?；尽钡脑瓌t申請政府投資立項實施基礎(chǔ)類改造項目。

六、資金籌措

（一）政府出資

1. 對不屬于水、電、氣、通信等專營機(jī)構(gòu)實施的基礎(chǔ)類改造，以及社會資本未介入的完善類、 提升類改造，主要由區(qū)政府投資并組織實施。 對國有產(chǎn)權(quán)小區(qū)進(jìn)行改造的，鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位和管理單位共同出資或管理單位單獨出資參與改造。

2.積極申請中央財政補助資金、中央預(yù)算內(nèi)投資、省級資金補助，提前部署，做好項目儲備，在規(guī)定時限內(nèi)做好申報。任務(wù)部門應(yīng)重視資金支出進(jìn)度要求，嚴(yán)格配合落實資金投向和使用要求，財政部門加強資金使用審計監(jiān)督力度。

3.依政策申領(lǐng)市財政返還補貼及保證區(qū)財政補貼。按照我市老舊小區(qū)相關(guān)補貼政策規(guī)定，結(jié)合改造成果依規(guī)申領(lǐng)補貼。同時我區(qū)應(yīng)根據(jù)市相關(guān)政策文件，制定相應(yīng)涉及老舊小區(qū)改造活動的專項補貼政策，引導(dǎo)企業(yè)、群眾開展改造工作，申領(lǐng)補貼。區(qū)發(fā)改、財政部門應(yīng)配合落實相關(guān)資金立項及財政保障。

（二）專營單位出資

對水、電、氣、通信等專營領(lǐng)域基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，由專營單位組織實施， 改造后專營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)可依照法定程序移交給專營單位，由其負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)管理。

（三）市場主體改造經(jīng)營投資

區(qū)有關(guān)部門和各街道可積極搭建平臺，結(jié)合小區(qū)業(yè)主意愿，通過提供社區(qū)相關(guān)資源，引入市場主體投資參與老舊小區(qū)改造，并委托其后續(xù)運營。

（四）居民出資

引導(dǎo)居民通過直接合力募集、使用住房公積金、使用住房維修資金等方式出資出力參與公共區(qū)域的改造，或自行募資開展如增加電梯、智能停車設(shè)施，公共活動用房等。

七、工作步驟

（一）調(diào)查摸底。各街道辦負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，摸清老舊小區(qū)的數(shù)量、樓棟數(shù)、戶數(shù)、建筑面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建成時間、房屋安全狀況、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套等基本情況，大致掌握小區(qū)業(yè)主普遍的改造意愿和改造需求。

（二）編制規(guī)劃計劃。區(qū)住建局結(jié)合前期摸底情況和已完成的各類專項改造項目情況，組織編制全區(qū)“十四五”期間老舊小區(qū)改造總體規(guī)劃，確定改造的總體目標(biāo)、發(fā)展方向，形成全區(qū)總體項目儲備庫，并征求區(qū)發(fā)改和財政部門意見，擬定資金預(yù)算安排滾動計劃。結(jié)合房屋安全治理工作和居民改造意愿，按照輕重緩急編制各年度老舊小區(qū)改造計劃，經(jīng)征求相關(guān)單位意見后，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查。每年度改造計劃原則上在上一年中期即確定計劃任務(wù)。

（三）具體項目實施

1、制定全過程實施方案。街道辦事處在區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組確定下一年度改造計劃后，結(jié)合老舊小區(qū)特點，因地制宜制定項目全過程實施方案。明確實施主體，選擇由街道辦申請政府投資立項改造或引入市場主體實施或由居民自行改造的方式；明確改造內(nèi)容，針對小區(qū)的痛點和短板，基礎(chǔ)類應(yīng)改盡改、完善類宜改即改、提升類能改則改；明確資金安排，擬定政府、企業(yè)、居民等各方出資比例；明確實施路徑，結(jié)合小區(qū)實際，鼓勵采用片區(qū)聯(lián)動、拆改混合等改造方式，鼓勵社會力量采用EPC總承包、企業(yè)代建、BOT等多種建設(shè)模式；明確時間安排，包括投資立項、設(shè)計、招標(biāo)、施工建設(shè)、運營、移交等各階段的時間階段；明確后續(xù)管理機(jī)制，引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后管養(yǎng)維護(hù)責(zé)任、管理規(guī)約和業(yè)主議事規(guī)則，沒有物業(yè)管理的小區(qū)引導(dǎo)業(yè)主委托具備相應(yīng)能力的單位作為管家，沒有小區(qū)物業(yè)維修基金的，要求業(yè)主在改造后建立物業(yè)維修基金作為政府投資實施小區(qū)基礎(chǔ)類改造的重要條件之一。項目實施方案在征求相關(guān)職能部門意見后，在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，征集小區(qū)業(yè)主意見。鼓勵邀請顧問單位進(jìn)駐社區(qū)參與改造咨詢工作，從設(shè)計源頭提升項目品質(zhì)。

2、政府投資基礎(chǔ)類項目。街道辦事處根據(jù)項目實施方案的安排，委托設(shè)計咨詢單位結(jié)合專項工程實施需求、居民改造需求和小區(qū)長效管理需求，編制項目具體改造方案，經(jīng)征求相關(guān)職能部門意見后，在小區(qū)顯著位置公示，公示完畢后將項目可研報告或項目建議書報區(qū)發(fā)改局申報立項。

3、多方投資的綜合類項目。由市場主體作為實施主體同時開展基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造的項目，實施主體根據(jù)街道辦事處制定的項目實施方案，組織編制具體改造方案，經(jīng)征求相關(guān)職能部門、轄區(qū)街道辦和社區(qū)工作站等單位意見后，在小區(qū)顯著位置公示，公示完畢后報區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和轄區(qū)街道辦事處備案。

2、報建審批。建立區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位聯(lián)合審查制度，對于基礎(chǔ)類改造項目，各審批部門應(yīng)進(jìn)一步精簡手續(xù)和材料，對于市場主體實施的綜合類項目，提請區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組會議聯(lián)合審查。

5、施工建設(shè)。實施主體做好老舊小區(qū)改造工程的組織實施，會同有關(guān)參建單位，科學(xué)安排各分項工程和專業(yè)經(jīng)營設(shè)施改造工程、專項改造工程的工序和工期。相關(guān)職能部門、轄區(qū)街道辦事處和社區(qū)工作站在施工過程中積極做好居民的溝通協(xié)調(diào)工作。

    6、過程監(jiān)督。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期對改造項目各階段的進(jìn)度、質(zhì)量、安全、效果、資金使用、居民的滿意度等進(jìn)行監(jiān)督檢查。

7、聯(lián)合驗收。老舊小區(qū)改造工程竣工后，由實施主體申請，街道辦組織有關(guān)部門、進(jìn)行綜合驗收。老舊小區(qū)改造中涉及的管線遷移改造、既有建筑節(jié)能改造、加裝電梯等驗收工作由專業(yè)經(jīng)營單位或相關(guān)主管部門按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

8、后續(xù)管養(yǎng)。老舊小區(qū)改造工程經(jīng)驗收合格，移交小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或運營企業(yè)或小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)后期管理維護(hù)。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室建立老舊小區(qū)物業(yè)管理或運營考核評定制度，轄區(qū)街道辦事處按照項目實施方案引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后管養(yǎng)維護(hù)責(zé)任和管理規(guī)約，確保整治效果有效保持。

八、工作要求

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)

各相關(guān)部門、街道要切實認(rèn)識到老舊小區(qū)改造工作的重要性，科學(xué)謀劃，狠抓落實，確保改造任務(wù)完成。區(qū)直相關(guān)部門要切實履行好本部門在老舊小區(qū)改造工作中的管理職責(zé)，落實各類專項連片改造工作，并在職責(zé)范圍指導(dǎo)、配合各街道開展工作。各專業(yè)經(jīng)營單位在老舊小區(qū)改造中的工作任務(wù)。電力、供水、排水、燃?xì)?、通信、廣電等專營單位， 要積極支持和配合有關(guān)部門， 優(yōu)先按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定， 做好老舊小區(qū)相關(guān)設(shè)施改造和養(yǎng)護(hù)。街道辦應(yīng)加強政策宣傳，通過黨建引領(lǐng)，搭建平臺。強化群眾在老舊小區(qū)改造工作中主體地位，提高群眾參與感、認(rèn)同感，把群眾滿意作為改造工作的重要標(biāo)準(zhǔn)。

（二）健全工作機(jī)制

1、建立聯(lián)席會議制度。區(qū)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組要定期組織召開聯(lián)席會議，及時掌握老舊小區(qū)改造工作進(jìn)展情況，協(xié)調(diào)解決改造工作中的問題，總結(jié)改造工作經(jīng)驗。

2、建立工作專報制度。嚴(yán)格按照工作計劃推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，每月底向區(qū)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報送工作進(jìn)展情況。  　　

（三）保證工程質(zhì)量  　　

嚴(yán)格工程招標(biāo)，選擇資質(zhì)等級高、管理能力強、信譽信用好的施工及監(jiān)理公司實施老舊小區(qū)改造。強化現(xiàn)場管理，做好各項施工工程的統(tǒng)籌，落實專人負(fù)責(zé)，督導(dǎo)各施工單位規(guī)范管理，強化質(zhì)量意識和安全意識，確保工程質(zhì)量。  　　

（四）嚴(yán)格資金管理  　　

涉及中央、省相關(guān)預(yù)算資金或財政補貼，各單位應(yīng)積極配合落實資金支出各項規(guī)定。做到?？顚Ｓ?、明確資金使用范圍，承擔(dān)資金支出進(jìn)度任務(wù)。群策群力，用準(zhǔn)用好上級資金補助。

（五）嚴(yán)格督導(dǎo)考核  　　

區(qū)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要加強老舊小區(qū)改造工作的計劃制定、任務(wù)落實、工作進(jìn)度進(jìn)行定期督導(dǎo)考核，確保老舊小區(qū)改造工作順利推進(jìn)。  　　

（六）注重長效管理  　　

要根據(jù)老舊小區(qū)實際，落實整管結(jié)合的要求，理順小區(qū)管理體制，細(xì)化長效管理的具體措施，不斷提高專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)覆蓋率，提升人民群眾滿意度。同時，進(jìn)一步完善社區(qū)物業(yè)管理功能，持續(xù)推進(jìn)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，努力提高社區(qū)物業(yè)管理工作水平。