【作者】佳宏城更

【摘要】2022年8月3日，深圳市羅湖區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于舉行《羅湖區(qū)蓮塘街道港蓮路工業(yè)區(qū)房屋征收補償方案（征求意見稿）》聽證會的公告。

　為規(guī)范深圳市羅湖區(qū)蓮塘街道港蓮路工業(yè)區(qū)房屋征收項目（以下簡稱“本項目”）房屋征收行為，維護被征收人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目實際情況，制定羅湖區(qū)蓮塘街道港蓮路工業(yè)區(qū)房屋征收補償方案（以下簡稱“本方案”）。

第一章 總則

　　第一條【適用范圍】

　　本方案適用于深圳市羅湖區(qū)蓮塘街道港蓮路工業(yè)區(qū)房屋征收范圍圖確定范圍內(nèi)的被征收房屋，詳見附件。

　　第二條【房屋征收部門和實施單位】

　　深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局是本項目的房屋征收部門。

　　深圳市羅湖區(qū)蓮塘街道辦事處是本項目的房屋征收實施單位，受深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局委托負責(zé)征收補償工作具體事宜。

　　第三條【補償內(nèi)容】

　　房屋征收部門對被征收人以及符合規(guī)定的合法使用人給予的補償包括：

　?。ㄒ唬┍徽魇辗课輧r值（含已經(jīng)取得的合法國有土地使用權(quán)的價值）的補償；

　?。ǘ┮蛘魇辗课菰斐傻陌徇w、臨時安置的補償；

　?。ㄈ渡钲谑蟹课菡魇张c補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）規(guī)定的其他應(yīng)補償內(nèi)容。

　　第四條【補償方式】

　　征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以選擇貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式進行補償。除《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）及深圳市人民政府另有規(guī)定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的構(gòu)筑物、其他附著物等實行貨幣補償。

　　第五條【不予補償范圍】

　　對經(jīng)規(guī)劃土地監(jiān)察機構(gòu)審查屬于依法應(yīng)當(dāng)拆除或者沒收的違法建筑，不予補償。

　　自征收提示發(fā)布之日起，因下列行為導(dǎo)致增加房屋征收補償費用的，對增加部分將不予補償：

　?。ㄒ唬┬陆ā⒏慕?、擴建、裝修房屋；

　?。ǘ└淖兎课莺屯恋赜猛?；

　　（三）已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的續(xù)建；

　　（四）新簽訂租賃期限截止日在征收提示發(fā)布之日起1年以后的房屋租賃合同；

　　（五）除婚姻、出生、回國、軍人退伍轉(zhuǎn)業(yè)、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等必須辦理戶口遷入、分戶之外的其他戶口遷入和分戶；

　?。┮员徽魇辗课轂樽缘刂忿k理工商注冊登記、變更手續(xù)；

　?。ㄆ撸┢渌划?dāng)增加補償費用的行為。

　　第六條【項目費用概算】

　　項目費用概算按本方案確定的貨幣補償原則測算，保障所需費用充足。

　　第七條【價值時點】

　　被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點與被征收房屋價值評估時點一致。

第二章 房屋征收補償標準

　　第八條【貨幣補償】

　　住宅類房屋的被征收人選擇貨幣補償?shù)?，按如下方式確定補償價格：

　　對商品性質(zhì)房屋（“紅本”）的補償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。

　　對非商品性質(zhì)房屋的補償，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定的價格或市房屋征收部門發(fā)布的房屋征收補償基準價格確定，以價高者為準，并根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）附件進行補償。

　　第九條【產(chǎn)權(quán)調(diào)換】

　　住宅類房屋可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行補償，按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的建筑面積1∶1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或按被征收房屋房地產(chǎn)權(quán)證書記載的套內(nèi)建筑面積1:1予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房地產(chǎn)權(quán)證書或者房地產(chǎn)登記簿沒有記載套內(nèi)面積或者記載不明的，按證載建筑面積1:1.2予以產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　以非商品性質(zhì)住宅房屋進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其所調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)仍受相應(yīng)限制。符合相關(guān)規(guī)定的，被征收人可以補交規(guī)定差價后轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

　　第十條【房屋面積與用途認定】

　　被征收房屋的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）與房屋用途的認定，以房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿記載的面積和用途為準；但房地產(chǎn)權(quán)證書記載與房地產(chǎn)登記簿記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿記載為準。

　　房地產(chǎn)權(quán)證書、房地產(chǎn)登記簿未記載或者記載不明的，可以根據(jù)合法有效的竣工測繪報告認定房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）的，根據(jù)合法有效的規(guī)劃證明文件認定房屋用途。

　　根據(jù)前款規(guī)定仍無法認定被征收房屋的建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）的規(guī)定進行測繪。

第三章 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房概況

　　第十一條【區(qū)位】

　　安置房位于蓮塘街道港蓮路工業(yè)區(qū)城市更新單元范圍內(nèi)。

　　第十二條【數(shù)量】

　　對符合本方案規(guī)定可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被征收人，按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標準提供相應(yīng)數(shù)量安置房。

　　第十三條【套型面積】

　　按本方案選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收人應(yīng)選擇所提供的安置房源中面積與應(yīng)安置面積最相近的套型，并按照第十五條結(jié)算差價。

　　第十四條【產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式面積結(jié)差】

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）超過應(yīng)補償建筑面積的，超出面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場評估價格結(jié)算差價；產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積）小于應(yīng)補償建筑面積的，差異面積部分以產(chǎn)權(quán)調(diào)換后房屋市場評估價格結(jié)算差價；被征收房屋市場評估價高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋市場評估價的，以市場評估價的差額結(jié)算差價。

第四章 簽約期限、獎勵及相關(guān)補償補助

　　第十五條【簽約期限】

　　本項目簽約期限為房屋征收決定公告之日起90個自然日內(nèi)（含90日）。房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達不成征收補償協(xié)議的，或者被征收房屋所有人不明確的，由房屋征收部門報請羅湖區(qū)人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

　　第十六條【提前搬遷獎勵】

　　在本方案確定的簽約期限內(nèi)被征收人與房屋征收部門簽訂征收補償協(xié)議并按約定騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，分不同情況給予不同的獎勵。具體參照下列獎勵方法：

　?。ㄒ唬┆剟钆c簽約期限掛鉤。

　?。ǘ┰诜课菡魇諞Q定公告之日起60個自然日內(nèi)(含60日)完成簽約并在補償協(xié)議約定時限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被征收房屋建筑面積500元/平方米給予獎勵。

　?。ㄈ┰诜课菡魇諞Q定公告之日起60個自然日至90個自然日內(nèi)(含90日)完成簽約并在補償協(xié)議約定時限內(nèi)騰空、移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料的，按被征收房屋建筑面積300元/平方米給予獎勵。

　?。ㄋ模┰诜课菡魇諞Q定公告之日起90個自然日后完成簽約的，不給予獎勵。

　　第十七條【室內(nèi)自行裝修裝飾費補償】

　　被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾按建筑面積計算，以800元/平方米的標準進行補償，被征收人有異議的，被征收人提出評估申請后，按照評估確定的重置成新價給予補償，無論評估結(jié)果高于或低于800元/平方米，均以評估結(jié)果為標準進行補償。

　　室內(nèi)裝修裝飾由承租人投資的，出租人與承租人無約定或者不能達成協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向出租人支付裝修裝飾補償費；出租人與承租人有約定或者達成協(xié)議的，按約定或者達成的協(xié)議處理。

　　第十八條【搬遷費補償】

　　按被征收房屋建筑面積計算，參照以下標準給予搬遷費：

　　（一）住宅、辦公類房屋搬遷費標準為40元/平方米，商業(yè)類房屋搬遷費標準為60元/平方米。

　　（二）被征收人不同意參照搬遷費標準的，可以委托具備法定資質(zhì)的評估機構(gòu)對須搬遷的生活用品、辦公用品、機器設(shè)備和庫存產(chǎn)品的搬遷費用進行評估。不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的，按評估確定的重置成新價給予補償。

　?。ㄈ┱魇兆≌魇杖艘云诜慨a(chǎn)權(quán)調(diào)換或者征收人認可需要二次搬遷的，給予兩次搬遷費用，并一次付清。

　　第十九條【臨時安置費補償】

　　實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，被征收人自行安排該過渡期的周轉(zhuǎn)房，過渡期內(nèi)的臨時安置費以被征收房屋的建筑面積計算，移交房屋及交付產(chǎn)權(quán)注銷相關(guān)資料后，參照同類房屋市場租金按期支付臨時安置費，市場租金由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)依法評估確定。支付臨時安置費的計算期限為被征收房屋移交之日至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付使用之日，另外再加3個月裝修期臨時安置費。

　　實行貨幣補償?shù)模o予3個月市場租金的臨時安置費。

　　過渡期限按《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令第292號）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條【停產(chǎn)、停業(yè)費補償】

　　因征收引起的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費：

　?。ㄒ唬┠芴峁┡c征收決定發(fā)布日期間隔3個月以上時間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場租金給予6個月的一次性租賃經(jīng)營損失補償。無登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營損失補償。

　?。ǘ┱魇蘸戏ń?jīng)營性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照下列標準給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補償費：

　　能依據(jù)完稅證明提供利潤標準的，給予6個月稅后利潤補償；不能提供利潤標準的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按同類房屋市場租金，給予6個月的補償。

　　第二十一條【擅自改為經(jīng)營性用途的適當(dāng)補償】

　　征收產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非經(jīng)營性用途或者工業(yè)用途房屋，未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準擅自改為經(jīng)營性用途，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的，除按照原用途予以補償外的適當(dāng)補償標準：

　?。ㄒ唬┠芴峁┡c征收決定發(fā)布日期間隔3年以上的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：（現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金）×擅改部分建筑面積×36月（即3年）。

　　（二）能提供與征收決定發(fā)布日期間隔不到3年的工商營業(yè)執(zhí)照的，補償：（現(xiàn)經(jīng)營性用途房屋租賃市場租金—原用途房屋租賃市場租金）×擅改部分建筑面積×間隔月份（不足1個月的按1個月計算）。

項目概況

羅湖區(qū)蓮塘街道港蓮路工業(yè)區(qū)城市更新單元已列入《2018年深圳市城市更新單元計劃羅湖區(qū)第六批計劃》，2020年10月專規(guī)公示，更新單元用地面積36513.3平方米，拆除用地面積32325.0平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積16043.2平方米（含劃入國有未出讓零星用地2501.7平方米）。規(guī)劃容積152160平方米（規(guī)劃容積率9.5），其中商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑73310平方米、住宅73300平方米（含人才住房和保障性住房20450平方米）、公共配套設(shè)施5550平方米。