【作者】佳宏城更

【摘要】據(jù)悉，《坪山區(qū)關于加強城市規(guī)劃建設管理和歷史文化保護傳承高質(zhì)量推動城市建設的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）即將印發(fā)，《意見》共6個部分23條。分別從“總體要求”“加強規(guī)劃統(tǒng)籌實施”“科學實施城市更新”“大力推進土地整備”“加快重點片區(qū)開發(fā)建設”和“保障措施”等6個方面就高質(zhì)量推動城市建設提出了總體要求和部署，并制定了三年內(nèi)推動12個統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)72個更新項目的實施、釋放5個平方公里級產(chǎn)業(yè)空間等總體目標。

與此同時，為更好的落實《實施意見》中關于高質(zhì)量推動城市建設的工作要求，全面加快推進城市更新和重點片區(qū)開發(fā)建設，坪山區(qū)同步出臺《坪山區(qū)全面推進城市更新三年行動計劃》、《坪山區(qū)全面推進土地整備三年行動計劃》，兩份行動計劃作為《實施意見》配套文件，將工作內(nèi)容進行量化。

高質(zhì)高效打造“創(chuàng)新坪山、未來之城”

近年來，習近平總書記就加強城市規(guī)劃建設管理工作發(fā)表了系列重要講話，作了許多重要指示批示，《中共中央 國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》《關于在城鄉(xiāng)建設中加強歷史文化保護傳承的意見》《住房和城鄉(xiāng)建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》等中央、省、市文件也相繼出臺，對進一步加強城市規(guī)劃建設管理和歷史文化保護傳承、科學綠化等工作提出了一系列新要求。

與此同時，隨著粵港澳大灣區(qū)、深圳先行示范區(qū)建設的全面鋪開、縱深推進，坪山城市建設迎來了快速發(fā)展躍升、全面提質(zhì)增效的歷史階段，也集聚了跑出更快加速度的條件，亟需進一步加快推進更新整備和重點片區(qū)開發(fā)，拓展城市發(fā)展空間，高質(zhì)高效打造“創(chuàng)新坪山、未來之城”，不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

2月7日，坪山召開2022年新春第一會：坪山區(qū)高質(zhì)量推動城市建設工作大會，會議提出坪山將大力推動坪山城市更新和土地整備工作，這也是本屆坪山區(qū)委把“創(chuàng)新坪山、未來之城”作為奮斗目標后，確定的高質(zhì)量推動城市建設的主抓手和今年的主攻方向。4月18日，坪山區(qū)召開集中力量解決發(fā)展掣肘問題動員大會。會議聚焦坪山新時代發(fā)展面臨的各類問題矛盾和體制機制障礙，以及因特定歷史條件、發(fā)展階段客觀存在的歷史遺留問題和頑瘴痼疾，著力破解制約“創(chuàng)新坪山、未來之城”建設的突出矛盾和主要障礙，掃清高質(zhì)量發(fā)展“攔路虎”。

推動高質(zhì)量城市建設，成為了當前坪山把握重大歷史機遇，實現(xiàn)跨越式發(fā)展的重要抓手，也將為坪山下一步在強化城市功能、優(yōu)化營商環(huán)境、升級產(chǎn)業(yè)結構、提升人居環(huán)境上積蓄充足的后勁，以此全方位提升城區(qū)發(fā)展質(zhì)量和“創(chuàng)新坪山、未來之城”的集聚力、承載力、輻射力，加快推動城市結構調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，更好滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

總體目標

三年內(nèi)推動72個更新項目實施

釋放5個平方公里級產(chǎn)業(yè)空間

在加強歷史文化保護傳承和生態(tài)保護，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，科學高效推進城市更新、土地整備和“1+7+N”重點片區(qū)開發(fā)建設的前提下，《實施意見》提出了具體目標。

——推動12個統(tǒng)籌片區(qū)內(nèi)72個更新項目的實施，力爭完成580公頃更新計劃審批和120公頃更新項目供地；

——三年內(nèi)，推動實施“7+11”土地整備利益統(tǒng)籌和綜合功能整備區(qū)，項目范圍近10平方公里，釋放5個平方公里級產(chǎn)業(yè)空間；

——加快推進燕子湖等“1+7”重點片區(qū)規(guī)劃建設，爭取兩年全面啟動、五年初見成效、十年基本建成。

一、保護與發(fā)展并重傳承歷史文脈，延續(xù)特色風貌，留住鄉(xiāng)愁記憶

《實施意見》中提到，堅持保護與發(fā)展并重，既要加強歷史文化保護傳承，也要實事求是、高質(zhì)高效推進城市建設。強調(diào)在更新單元規(guī)劃和整備專項規(guī)劃中加強歷史文化保護與利用專項研究，引導鼓勵實施主體參與歷史文化保護和活化利用，傳承歷史文脈，延續(xù)特色風貌，留住鄉(xiāng)愁記憶；嚴格既有建筑拆除管理，堅持留改拆并舉，防止大拆大建；嚴格保護古樹名木，涉及樹木遷移、砍伐的，依法從嚴審批、從嚴監(jiān)管。

在加強歷史文化保護傳承上，將全面開展歷史文化資源的普查，劃定各類保護對象的保護范圍和必要的建設控制地帶，在更新單元規(guī)劃和整備專項規(guī)劃中加強歷史文化保護與利用專項研究。嚴格既有建筑拆除管理，除“三舊”改造標圖建庫中拆除重建、生態(tài)修復類及違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，防止大拆大建。

在加快打造美麗生態(tài)典范城區(qū)上，《實施意見》提到，將踐行“綠水青山就是金山銀山”理念，堅定不移走生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展之路，注重生態(tài)敏感區(qū)域識別和保護利用，科學務實、因地制宜推進城市綠化美化，穩(wěn)步提升生態(tài)系統(tǒng)質(zhì)量，促進“三生融合”。

二、問題導向，著眼于解決當前發(fā)展難點痛點堵點

城市更新拆遷補償標準怎么確定？搬遷難的困局怎么破？城市更新中如何保證公共利益？圍繞當前城市更新中普遍存在的難點痛點堵點問題，《實施意見》分別從完善政策體系、科學落實公共配套、合理引導市場秩序等多個方面進行了全方位的規(guī)劃。

在完善城市更新政策體系上，《實施意見》分別針對更新項目合法用地比例不足、工改居、工改工項目利益不平衡、城市更新中沒有搬遷補償標準等一系列問題進行了探索創(chuàng)新。

例如針對更新項目合法用地比例不足問題，本次《實施意見》在把握好《坪山區(qū)非農(nóng)建設用地管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市人民政府關于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》兩個政策的基礎上，用足用好政策的靈活性，在歷史違建處理和非農(nóng)用地指標調(diào)整兩方面進行了政策創(chuàng)新，解決合法指標不足的問題，盤活我區(qū)城市更新潛力資源，支撐我區(qū)城市建設高質(zhì)量發(fā)展。針對現(xiàn)在城市更新中沒有搬遷補償標準的問題，《實施意見》提出要制定城市更新搬遷補償指引，合理引導原權利人預期，提高搬遷效率，降低城市更新成本。針對清租難問題，《實施意見》提出規(guī)范和引導已立項城市更新項目內(nèi)物業(yè)租賃管理，強化街道監(jiān)管，確保租賃活動不影響項目推進。同時，優(yōu)化國資、集資處置規(guī)則，簡化處置程序，提高處置效率。

此外，在關于科學規(guī)劃落實公共服務設施以及提升城市功能品質(zhì)等方面，《實施意見》同樣給出了明確指引。例如針對城市更新開發(fā)中因過高貢獻率推高項目容積率、公配設施建設和項目開發(fā)不同步、公配設施小而散及布局不夠合理等問題，《意見》明確將依據(jù)法定圖則和《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》統(tǒng)籌配置公共服務設施，科學測算、結合實際合理確定公共服務設施配建規(guī)模；同時鼓勵市場實施主體承建公共服務設施，確保公共服務設施與項目同步規(guī)劃、同步建設、同步使用。

三、改革創(chuàng)新，合力推動城市發(fā)展建設提質(zhì)增效

一直以來，城市更新因涉及利益主體復雜，審批環(huán)節(jié)多、鏈條長等因素，導致項目開發(fā)周期過長?！秾嵤┮庖姟穼猿指母飫?chuàng)新，進一步優(yōu)化完善政策措施，進一步理順體制機制，全面激發(fā)市場活力，層層壓實責任，合力推動城市發(fā)展建設提質(zhì)增效。

在推進城市更新提速增效上，《實施意見》提出，將通過提高更新審查審批效率、簡化計劃申報前期工作、建立更新業(yè)務并聯(lián)審查機制等方式，全方位提速城市更新。

這其中，在提高更新審查審批效率上，明確除上級部門另有規(guī)定外，區(qū)內(nèi)各級各部門不得增設審查審批環(huán)節(jié)，并減少征求意見單位個數(shù)和反饋意見時間，提高征求意見的針對性；在簡化計劃申報前期工作上，取消正負面清單審查和前期可行性研究，街道應指導社區(qū)股份公司在3個月內(nèi)完成集資民主表決，并在5個工作日內(nèi)完成重大事項備案；在建立更新業(yè)務并聯(lián)審查機制上，權利人核實、歷史違建簡易處理可與計劃立項初步審查同步開展，建筑物拆除、土壤檢測可與用地審查、土地入庫同步開展。通過努力，將區(qū)內(nèi)及各環(huán)節(jié)審查審批時限壓縮1/2。

在推進土地整備提速增效上，《實施意見》提出，將通過完善土地整備政策體系、探索土地整備新模式、加強土地整備安置房源保障等方式，全方位提速土地整備。

這其中，在完善土地整備政策體系上，加快出臺土地整備利益統(tǒng)籌留用地測算規(guī)程、前期服務商引入規(guī)程，以及建筑物補償權屬核查、搬遷補償安置協(xié)議備案及實施監(jiān)管等一系列工作指引；在探索土地整備新模式上，挖掘一批具有潛力的土地整備項目，充分利用市、區(qū)土地整備政策，在綜合功能整備區(qū)、低效已出讓用地整備等方面先試先行；在加強土地整備安置房源保障上，堅持安置先行，盡快建設一批居住型安置房，多渠道籌集一批產(chǎn)業(yè)型安置房，確?？焖侔仓?、快速拆除、快速入庫，確保市、區(qū)重點工程項目高效落地實施。

此外，在推進城市更新高效實施方面，《實施意見》分別從建立更新市場主體清退機制、多措并舉加快更新項目實施、大力推進土地整備項目實施等方面進行了指引。例如在建立更新市場主體清退機制上，對出現(xiàn)問題的企業(yè)限期整改，定期清理一批長期無進展的項目；引導將搬遷補償協(xié)議簽訂方調(diào)整為“村股份公司+原權利人”。