【作者】佳宏城市更新

【摘要】4月15日，深圳市龍崗區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布了公開征求《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引（試行）（征求意見稿）》意見的通知。

一、政策解讀

《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目

實施監(jiān)管工作指引（試行）》起草說明

（2022年4月）

為進一步規(guī)范我區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管工作，根據(jù)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號）、《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于規(guī)范土地整備利益統(tǒng)籌項目補償安置有關(guān)事項的通知》（深規(guī)劃資源〔2019〕255號）等有關(guān)規(guī)定，形成了《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引（試行）》（以下簡稱《工作指引》）?，F(xiàn)就主要事宜說明如下：

一、起草背景及必要性

2018年8月13日，市規(guī)劃國土委印發(fā)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號），確立土地整備工作中利益統(tǒng)籌模式，以未完善征轉(zhuǎn)地手續(xù)用地為主要對象，通過撥付土地整備資金、核算留用土地指標等方式，完成整備范圍內(nèi)全面征轉(zhuǎn)清拆，實現(xiàn)多方共贏，不僅盤活了存量土地資源，而且壯大了集體資產(chǎn)規(guī)模。

《關(guān)于規(guī)范土地整備土地信息核查及現(xiàn)狀容積率核算工作的通知》（深規(guī)土〔2018〕859號）、《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于規(guī)范土地整備利益統(tǒng)籌項目補償安置有關(guān)事項的通知》（深規(guī)劃資源〔2019〕255號）等土地整備利益統(tǒng)籌項目實施配套文件相繼印發(fā)實施，土地整備利益統(tǒng)籌項目進一步有規(guī)可循。

我區(qū)于2021年修訂并印發(fā)實施《龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目工作規(guī)程》（深龍更新整備〔2021〕117號），規(guī)范了土地整備利益統(tǒng)籌項目計劃立項、方案編制與審批、項目實施等內(nèi)容。

土地整備利益統(tǒng)籌項目采用政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位“算大賬”，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益人“算細賬”的方式。在“算細賬”過程中，搬遷補償安置協(xié)議的履行、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管措施、監(jiān)管要求及各部門職責(zé)等成為土地整備利益統(tǒng)籌項目實施過程中的挑戰(zhàn)，故有必要制定實施監(jiān)管工作指引，規(guī)范項目實施；另外，項目監(jiān)管是保證項目正確實施，保護相關(guān)權(quán)益人合法權(quán)益的有利手段，其監(jiān)管方式、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管資金設(shè)置等是當(dāng)前我區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施過程中面臨的現(xiàn)實需要。

目前，市、區(qū)有關(guān)土地整備利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管方面不甚明確，為進一步增強土地整備利益統(tǒng)籌項目政策的系統(tǒng)性，貫徹落實《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》等相關(guān)規(guī)定要求，促進留用土地開發(fā)，使我區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目有序、有效、有質(zhì)量地推進，區(qū)城市更新和土地整備局(以下簡稱“區(qū)更新和整備部門”)草擬了《深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引（試行）》。

二、起草過程

根據(jù)工作部署，區(qū)更新和整備部門于2021年6月份啟動《工作指引》的起草工作，結(jié)合規(guī)范性文件的命名規(guī)則，將該文件命名為《工作指引》。起草過程中，區(qū)更新和整備部門組織街道辦事處座談、交流，還聯(lián)系兄弟區(qū)更新和整備部門聽取意見與經(jīng)驗，同時結(jié)合相關(guān)案例、我區(qū)實踐操作經(jīng)驗，對現(xiàn)有土地整備相關(guān)政策進行梳理研究，內(nèi)部多次討論研究，于2021年10月份形成初稿，并書面征求我區(qū)住房和建設(shè)局、國資局、審計局、財政局、市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局、市土地儲備中心龍崗分中心、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、區(qū)股份合作公司協(xié)會、轄區(qū)街道辦等相關(guān)部門意見，采納了相關(guān)意見。結(jié)合我區(qū)相關(guān)部門反饋意見進行修改完善后，擬于2022年4月份在政府網(wǎng)站征求社會公眾意見，將結(jié)合反饋意見進一步修改完善后形成該《工作指引》。

三、主要內(nèi)容

《工作指引》包含適用范圍、職責(zé)分工、監(jiān)管內(nèi)容和方式、專項監(jiān)管資金、監(jiān)管資金免交及使用、不動產(chǎn)權(quán)注銷及登記、項目清退等合計二十一條，主要內(nèi)容如下：

（一）適用范圍

本指引適用于龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目，以及龍崗區(qū)“先整備后統(tǒng)籌”中的利益統(tǒng)籌項目。

（二）職責(zé)分工

本指引規(guī)定區(qū)土地整備事務(wù)中心負責(zé)制定實施監(jiān)管工作指引、實施監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管資金測算、使用等規(guī)則，負責(zé)與搬遷人簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議。街道辦負責(zé)參與利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議的簽訂，對監(jiān)管資金進行監(jiān)管。搬遷人負責(zé)簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，履行補償安置責(zé)任主體義務(wù)。

（三）監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管內(nèi)容及監(jiān)管方式

為確保公共服務(wù)設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房、回遷安置房的移交及貨幣補償款的支付，保障相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益，區(qū)土地整備事務(wù)中心、轄區(qū)街道辦須與搬遷人簽訂實施監(jiān)管協(xié)議，對項目后續(xù)推進予以監(jiān)管。

本指引規(guī)定利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管的內(nèi)容包括：1、搬遷人按照搬遷補償安置協(xié)議履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務(wù)情況；2、搬遷人回遷安置物業(yè)的建設(shè)與交付；3、搬遷人公共配套設(shè)施的建設(shè)與交付；4、搬遷人創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房的建設(shè)與交付；5、搬遷人的項目實施進度；6、設(shè)立資金監(jiān)管及監(jiān)管措施。

本指引規(guī)定的監(jiān)管方式為：街道辦采取現(xiàn)場巡查或書面函詢等方式，對利益統(tǒng)籌項目推進情況進行監(jiān)督檢查，實時掌握項目實施動態(tài)，建立健全巡查機制和工作臺賬，發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)要求搬遷人及時整改。

（四）專項監(jiān)管資金、免交及使用

項目納入資金監(jiān)管的內(nèi)容包括：應(yīng)由責(zé)任主體建成并移交利益統(tǒng)籌范圍內(nèi)用于回遷安置的房屋、根據(jù)項目搬遷補償協(xié)議書責(zé)任主體需向被搬遷人支付的過渡費。參照更新等做法，回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金按照該項目所在轄區(qū)建安成本以及所需建設(shè)房屋面積確定，計算方法為：回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金=回遷安置房屋面積×單位面積建安成本。過渡費專項監(jiān)管資金按已備案搬遷補償安置協(xié)議所有回遷戶的1年約定臨時安置過渡費計算確定，計算方法為：過渡費專項監(jiān)管資金=已備案搬遷補償安置協(xié)議房屋建筑面積×每月過渡費×12。

為減輕搬遷人的負擔(dān)，優(yōu)化營商環(huán)境，本指引規(guī)定回遷業(yè)主出具經(jīng)公證的自愿承擔(dān)風(fēng)險的聲明后，可與搬遷人共同向街道辦申請免交該部分回遷安置物業(yè)對應(yīng)的回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金和該部分回遷安置物業(yè)對應(yīng)的過渡費專項監(jiān)管資金。搬遷人補足當(dāng)期應(yīng)入賬專項監(jiān)管資金后，可使用資金專項用于支付回遷安置房建設(shè)工程款和專項用于支付回遷業(yè)主的過渡費。

同時，本指引規(guī)定，因搬遷人資金不足、拖延項目實施等原因造成回遷安置物業(yè)無法建設(shè)或交付的，街道辦可使用回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金繼續(xù)完成回遷安置房建設(shè)，街道辦可使用過渡費專項監(jiān)管資金支付回遷戶的過渡費；街道辦也可使用回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金向回遷安置物業(yè)權(quán)利主體支付補償金，以保障相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益。

（五）資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶的解除

本指引規(guī)定，在搬遷人履行完搬遷補償安置協(xié)議書全部義務(wù)，搬遷人與相關(guān)回遷戶厘清經(jīng)濟關(guān)系后，資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶應(yīng)予解除。

（六）不動產(chǎn)權(quán)注銷及回遷物業(yè)登記

已拆除房屋的房地產(chǎn)權(quán)利證書注銷工作，由房屋登記權(quán)利人本人或由受托人持公證委托書依法申請辦理不動產(chǎn)注銷登記。

用于回遷安置的物業(yè)，搬遷人應(yīng)提交經(jīng)備案的搬遷補償安置協(xié)議等材料與被搬遷人共同申請辦理不動產(chǎn)登記。需移交政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房，搬遷人應(yīng)提交移交政府的確認文件等材料與相關(guān)政府部門共同申請辦理不動產(chǎn)登記。

（七）商品房銷售

銷售審批應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及其補充協(xié)議、區(qū)土地整備事務(wù)中心的書面意見辦理，補償安置協(xié)議確定的安置房，不得納入商品房銷售范圍。因搬遷補償安置協(xié)議簽訂時，回遷房尚未建設(shè)，未能確定安置房房號等信息，因此在項目辦理銷售前應(yīng)簽訂相關(guān)補充協(xié)議予以約定。

（八）項目清退

對未按實施協(xié)議書移交政府用地，經(jīng)催告后仍未能按實施協(xié)議書履行的，可報請區(qū)政府決策后予以清退。

（九）法律責(zé)任、解釋部門、施行日期及有效期

該部分內(nèi)容主要提出了《工作指引》的法律責(zé)任、解釋部門、施行日期及有效期。

四、政策評估

（一）《工作指引》規(guī)定了利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管方式、監(jiān)管協(xié)議、專項監(jiān)管資金、監(jiān)管資金使用規(guī)則等內(nèi)容，有助于明確項目實施監(jiān)管的具體要求，規(guī)范項目實施，保護相關(guān)權(quán)益人合法權(quán)益。

（二）《工作指引》規(guī)定監(jiān)管資金共兩項，包括回遷房建設(shè)資金和已備案搬遷補償安置協(xié)議約定的1年臨時安置過渡費，同時規(guī)定搬遷人可以使用監(jiān)管資金支付工程款、回遷戶的臨時安置過渡費，該規(guī)定有助于落實優(yōu)先營商環(huán)境、減輕搬遷人負擔(dān)的要求。

（三）通過行政監(jiān)管方式，保障項目順利實施，保障回遷戶的權(quán)益，降低項目爛尾等風(fēng)險，具有較好的社會效益。

二、政策原文

深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目

實施監(jiān)管工作指引（試行）

第一條【依據(jù)】 為進一步規(guī)范深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管工作，根據(jù)《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)〔2018〕6號）、《市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于規(guī)范土地整備利益統(tǒng)籌項目補償安置有關(guān)事項的通知》（深規(guī)劃資源〔2019〕255號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本指引。

第二條【適用范圍】 深圳市龍崗區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項目以及“先整備后統(tǒng)籌”項目中以利益統(tǒng)籌補償方式進行補償項目（以下簡稱“利益統(tǒng)籌項目”）的監(jiān)管工作適用本指引。

第三條【職責(zé)分工】 區(qū)土地整備事務(wù)中心負責(zé)制定利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管工作指引、實施監(jiān)管協(xié)議示范文本，明確專項監(jiān)管資金測算、賬戶管理、資金注入、使用規(guī)則，負責(zé)在完成補償安置協(xié)議備案后組織搬遷人簽訂利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議。

轄區(qū)街道辦事處（以下簡稱“街道辦”）是利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管單位，負責(zé)參與利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議的簽訂，與搬遷人簽訂專項資金監(jiān)管協(xié)議，并履行監(jiān)管職責(zé)。

搬遷人是指原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位，或不動產(chǎn)權(quán)益人，或按照相關(guān)規(guī)定確定的市場主體。搬遷人負責(zé)與區(qū)土地整備事務(wù)中心、街道辦簽訂利益統(tǒng)籌項目實施監(jiān)管協(xié)議，與街道辦簽訂專項資金監(jiān)管協(xié)議，履行補償安置責(zé)任主體義務(wù)，按規(guī)定繳納監(jiān)管資金或提供銀行保函、政府控股金融機構(gòu)保函。

第四條【監(jiān)管內(nèi)容】 利益統(tǒng)籌項目監(jiān)管內(nèi)容包括：

（一）按照搬遷補償安置協(xié)議履行貨幣補償、提供回遷房屋和過渡安置等義務(wù)情況；

（二）回遷安置物業(yè)的建設(shè)與交付；

（三）公共配套設(shè)施的建設(shè)與交付；

（四）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房的建設(shè)與交付；

（五）項目實施進度安排；

（六）項目實施監(jiān)管資金及監(jiān)管措施。

第五條【監(jiān)管方式】 街道辦采取現(xiàn)場巡查或書面函詢等方式，對利益統(tǒng)籌項目推進情況進行監(jiān)督檢查，實時掌握項目實施動態(tài)，建立健全巡查機制和工作臺賬，發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)要求搬遷人及時整改。

第六條【監(jiān)管協(xié)議】 實施監(jiān)管協(xié)議的內(nèi)容包括：

（一）明確補償安置責(zé)任主體；

（二）按照留用土地批復(fù)應(yīng)履行建設(shè)并移交的公共配套設(shè)施、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房的義務(wù)；

（三）按照補償安置協(xié)議履行貨幣補償、提供回遷安置物業(yè)和過渡安置等義務(wù)；

（四）履行建筑廢棄物減排，新建再生建材使用的義務(wù)；

（五）項目實施進度安排；

（六）項目實施監(jiān)管資金及監(jiān)管措施；

（七）其他事項。

第七條【專項監(jiān)管資金】 利益統(tǒng)籌項目對回遷房建設(shè)、過渡費實行專項資金監(jiān)管。

回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金按照該項目所在轄區(qū)建安成本以及所需建設(shè)房屋面積確定，計算方法為：回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金=回遷安置房屋面積×單位面積建安成本。單位面積建安成本由街道辦參照測算時最近公告的工程造價指數(shù)等造價信息確定。

過渡費專項監(jiān)管資金按已備案搬遷補償安置協(xié)議所有回遷戶的1年約定臨時安置過渡費計算確定，計算方法為：過渡費專項監(jiān)管資金=已備案搬遷補償安置協(xié)議房屋建筑面積×每月過渡費×12。

回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金、過渡費專項監(jiān)管資金在簽訂實施監(jiān)管協(xié)議之日起10個工作日內(nèi)完成首次核算，以后每季度為一個核算周期，在核算完成后10個工作日內(nèi)完成相應(yīng)監(jiān)管。

第八條【資金監(jiān)管方式】 資金監(jiān)管可以采取現(xiàn)金監(jiān)管、無條件見索即付的銀行履約保函監(jiān)管、政府控股的金融機構(gòu)保函監(jiān)管等單一或組合的方式。

采取保函方式的，搬遷人應(yīng)提供以街道辦為受益人的不可撤銷、見索即付的履約保函。

第九條【監(jiān)管資金免交】 回遷安置物業(yè)的權(quán)利主體出具經(jīng)公證的自愿承擔(dān)風(fēng)險的聲明后，可與搬遷人共同向街道辦申請免交該部分回遷安置物業(yè)對應(yīng)的回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金和該部分回遷安置物業(yè)對應(yīng)的過渡費專項監(jiān)管資金。

第十條【資金監(jiān)管實施】 回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金設(shè)立統(tǒng)一監(jiān)管賬戶，開戶行由搬遷人自行選擇，原則上應(yīng)是在項目所在街道設(shè)立的受理或分支機構(gòu)。街道辦、搬遷人和受托監(jiān)管銀行通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)。

街道辦應(yīng)在回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金核算完成后向搬遷人和受托監(jiān)管銀行發(fā)出當(dāng)期監(jiān)管資金核算書。監(jiān)管賬戶資金不足的，搬遷人應(yīng)在收到核算書之日起5個工作日內(nèi)補足。

第十一條【資金監(jiān)管使用規(guī)則】 在每個核算周期內(nèi)，搬遷人補足當(dāng)期應(yīng)入賬回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金后，可使用資金專項用于支付回遷安置房建設(shè)工程款，但使用額度不得超出回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金的入賬金額。搬遷人憑施工合同、合同履行憑證（含工程形象進度）等，使用回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金支付回遷安置房建設(shè)工程款。

在每個核算周期內(nèi)，搬遷人補足當(dāng)期應(yīng)入賬過渡費專項監(jiān)管資金后，可使用資金專項用于支付回遷戶的過渡費，但使用額度不得超出過渡費專項監(jiān)管資金的入賬金額。

專項監(jiān)管資金不得挪作他用，街道辦應(yīng)在每個核算周期內(nèi)不定期檢查資金使用情況。

第十二條【監(jiān)管資金劃撥】 因搬遷人資金不足、拖延項目實施等原因造成回遷安置物業(yè)無法建設(shè)或交付的，街道辦可使用回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金繼續(xù)完成回遷安置房建設(shè)，街道辦可使用過渡費專項監(jiān)管資金支付回遷戶的過渡費；街道辦也可使用回遷房建設(shè)專項監(jiān)管資金和過渡費專項監(jiān)管資金向回遷安置物業(yè)權(quán)利主體支付補償金。

第十三條【資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶的解除】 搬遷人履行完搬遷補償安置協(xié)議書全部義務(wù)，搬遷人與相關(guān)回遷戶厘清經(jīng)濟關(guān)系后，資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶應(yīng)予解除。

如利益統(tǒng)籌項目被清退的，在搬遷人與相關(guān)回遷戶解決完畢糾紛，搬遷人與相關(guān)回遷戶厘清經(jīng)濟關(guān)系后，資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管賬戶應(yīng)予解除。

第十四條【街道辦信息報送】 街道辦應(yīng)在每季度首月末向區(qū)土地整備事務(wù)中心報送利益統(tǒng)籌項目的專項監(jiān)管資金核算、使用情況。

第十五條【不動產(chǎn)權(quán)注銷】 已拆除房屋的房地產(chǎn)權(quán)利證書注銷工作，應(yīng)由房屋登記權(quán)利人本人或由受托人持公證委托書依法申請辦理不動產(chǎn)注銷登記。

第十六條【商品房銷售】 區(qū)住房和建設(shè)部門在辦理利益統(tǒng)籌項目商品房銷售審批時，需根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同及其補充協(xié)議、區(qū)土地整備事務(wù)中心的書面意見辦理銷售審批。

經(jīng)備案的搬遷補償安置協(xié)議確定的安置房、土地使用權(quán)出讓合同及其補充協(xié)議確定的移交政府的物業(yè)，不得納入商品房銷售范圍。

第十七條【不動產(chǎn)權(quán)登記】 用于回遷安置的物業(yè)，搬遷人應(yīng)提交經(jīng)備案的搬遷補償安置協(xié)議等材料與被搬遷人共同申請辦理不動產(chǎn)登記。

需移交政府的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、保障性住房，搬遷人應(yīng)提交移交政府的確認文件等材料與相關(guān)政府部門共同申請辦理不動產(chǎn)登記。

第十八條【項目清退】 對未按實施協(xié)議書移交政府用地，經(jīng)催告后仍未能按實施協(xié)議書履行的，可報請區(qū)政府決策后予以清退。

第十九條【法律責(zé)任】 國家機關(guān)工作人員、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位依法選定的開發(fā)單位應(yīng)依法依規(guī)開展土地整備利益統(tǒng)籌工作。

搬遷人違反法律法規(guī)及本指引有關(guān)規(guī)定，區(qū)土地整備事務(wù)中心、街道辦有權(quán)停止辦理相關(guān)手續(xù)或向有關(guān)部門提出停止辦理相關(guān)手續(xù)的意見。

第二十條【解釋】 本指引由區(qū)土地整備事務(wù)中心負責(zé)解釋。

第二十一條【施行日期及有效期】 本指引自印發(fā)之日起施行，有效期三年。