【作者】：佳宏城更

【摘要】：4月2日，深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室發(fā)布關(guān)于印發(fā)《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》的通知。

一、政策解讀

二、政策原文

各街道辦事處，區(qū)直各單位，駐區(qū)各單位：

　　《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室

　　2022年3月26日

龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則

　　第一章  總則

　　第一條  為規(guī)范社區(qū)股份合作公司集體用地（以下簡(jiǎn)稱“集體用地”）開發(fā)和交易行為，加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)防控，維護(hù)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)股份合作公司條例》（2019年修正）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條  本細(xì)則適用于龍崗區(qū)城市化進(jìn)程中由原行政村、自然村兩級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織改制組建的股份合作公司及其下屬分公司、子公司、控股子公司以及其他尚未改制的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。本細(xì)則所稱社區(qū)股份合作公司（或公司）均包含上述單位。

　　第三條  本細(xì)則所稱集體用地是指社區(qū)股份合作公司所屬的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、拆遷安置返還用地和土地整備利益統(tǒng)籌留用土地等集體享有權(quán)益的土地。

　　第四條  集體用地開發(fā)和交易應(yīng)遵循民主決策、市場(chǎng)運(yùn)作、公開公平、依法合規(guī)的原則，以確保集體資產(chǎn)保值增值和維護(hù)公司全體股東的合法權(quán)益為前提，鼓勵(lì)有實(shí)力、有條件的社區(qū)股份合作公司自主開發(fā)集體用地、自主實(shí)施城市更新、自主實(shí)施土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目。

　　第五條  集體用地以合作開發(fā)方式進(jìn)入市場(chǎng)交易的，集體用地符合下列條件之一時(shí)，社區(qū)股份合作公司應(yīng)當(dāng)通過交易機(jī)構(gòu)公開交易方式選定合作方：

　?。ㄒ唬┏鞘懈马?xiàng)目，由社區(qū)股份合作公司向區(qū)城市更新主管部門提出申請(qǐng)，區(qū)城市更新主管部門認(rèn)可其城市更新可行性后；

　?。ǘ┓寝r(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地開發(fā)項(xiàng)目，已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后；

　?。ㄈ┩恋卣麄淅娼y(tǒng)籌項(xiàng)目，由社區(qū)股份合作公司向區(qū)土地整備主管部門提出申請(qǐng)，區(qū)土地整備主管部門認(rèn)可其利益統(tǒng)籌可行性及必要性后。

　　第六條  本細(xì)則實(shí)施后，對(duì)于本細(xì)則實(shí)施前社區(qū)股份合作公司已簽訂意向合作書的項(xiàng)目（意向合作書仍在有效期內(nèi)）按下列規(guī)定處理：

　　（一）已簽訂意向合作書的項(xiàng)目（意向合作書仍在有效期內(nèi)），雙方可在意向合作書到期前協(xié)商提前啟動(dòng)公開交易方式選定合作方。意向合作方參與公開選擇合作方時(shí)的優(yōu)先權(quán)按第九條規(guī)定執(zhí)行。

　?。ǘ┮押炗喌囊庀蚝献鲿狡诤?，原則上意向合作書不再延期，但意向合作書到期后公司董事會(huì)認(rèn)為需要延期的，需經(jīng)公司股東（代表）大會(huì)按章程規(guī)定的特別決議程序表決通過，原則上意向合作書總期限不超過8年。

　?。ㄈ┮押炗喌囊庀蚝献鲿疵鞔_合作期限的，雙方應(yīng)協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確合作期限或終止意向合作書；簽訂補(bǔ)充協(xié)議的，原則上意向合作書及補(bǔ)充協(xié)議總期限不超過8年。

　　第七條  本細(xì)則實(shí)施后，對(duì)于符合以下兩種情形，且不違反土地及城市更新相關(guān)法律、政策規(guī)定且能夠保障社區(qū)集體利益的，可以不重新選定合作方：
    （一）《關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)進(jìn)一步加強(qiáng)股份合作公司重大事項(xiàng)監(jiān)管暫行辦法的通知》（深龍府辦〔2011〕21號(hào)）出臺(tái)前（即2011年4月12日前）已簽訂合作協(xié)議并經(jīng)過公司股東（代表）大會(huì)審議的集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目，或者已簽訂合作協(xié)議并經(jīng)過公司決策機(jī)構(gòu)（董事會(huì)或公司經(jīng)營(yíng)班子會(huì)）議定通過但未經(jīng)過當(dāng)時(shí)公司股東（代表）大會(huì)審議，現(xiàn)經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)、股東（代表）大會(huì)以章程規(guī)定的特別決議程序（其他法律法規(guī)對(duì)通過率有規(guī)定的，從其規(guī)定）通過后，屬于歷史遺留問題合作開發(fā)項(xiàng)目。
    （二）由所在街道辦（含原鎮(zhèn)政府）、居委會(huì)（含原村委會(huì)）簽訂合作協(xié)議的，現(xiàn)經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)、股東（代表）大會(huì)以章程規(guī)定的特別決議程序（其他法律法規(guī)對(duì)通過率有規(guī)定的，從其規(guī)定）通過后，屬于歷史遺留問題的集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目。

　　第八條  2011年4月12日后至本細(xì)則實(shí)施前，已簽訂集體用地合作開發(fā)協(xié)議但未完成集體資產(chǎn)備案的，按下列規(guī)定處理：

　?。ㄒ唬﹨f(xié)議簽訂前已按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定履行公開招投標(biāo)、綜合評(píng)審、競(jìng)爭(zhēng)性談判等程序確定合作方的，可不通過交易機(jī)構(gòu)選擇合作開發(fā)實(shí)施主體。但因法定或約定事由導(dǎo)致合作開發(fā)協(xié)議自動(dòng)終止或合作雙方自愿終止的除外。

　?。ǘ﹨f(xié)議簽訂前未按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定履行公開招投標(biāo)、綜合評(píng)審、競(jìng)爭(zhēng)性談判等程序確定合作方的，應(yīng)按本細(xì)則規(guī)定履行公開選擇合作方程序。

　　第九條  對(duì)于本細(xì)則實(shí)施前社區(qū)股份合作公司已簽訂意向合作書（意向合作書仍在有效期內(nèi)）的意向合作方參與正式合作方招商時(shí)的優(yōu)惠條件按下列規(guī)定設(shè)置：

　?。ㄒ唬┏鞘懈马?xiàng)目完成專項(xiàng)規(guī)劃，考慮到意向合作方在前期專規(guī)階段的貢獻(xiàn)，在項(xiàng)目評(píng)審中可以給予意向合作方最高不超過6分（含）的優(yōu)先分，或在競(jìng)價(jià)中給予意向合作方最高不超過其報(bào)價(jià)價(jià)值6%（含）的優(yōu)惠，具體由社區(qū)股份合作公司在招商方案中明確。

　?。ǘ┏鞘懈马?xiàng)目完成計(jì)劃批復(fù)，考慮到意向合作方在前期立項(xiàng)階段的貢獻(xiàn)，在項(xiàng)目評(píng)審中可以給予意向合作方最高不超過3分（含）的優(yōu)先分，具體由社區(qū)股份合作公司在招商方案中明確。

　?。ㄈ┩恋卣麄淅娼y(tǒng)籌項(xiàng)目已簽訂實(shí)施協(xié)議書，考慮到意向合作方在前期服務(wù)中的貢獻(xiàn)，在項(xiàng)目評(píng)審中可以給予意向合作方最高不超過3分（含）的優(yōu)先分，具體由社區(qū)股份合作公司在招商方案中明確。

　?。ㄋ模┩恋卣麄淅娼y(tǒng)籌項(xiàng)目完成立項(xiàng)，考慮到意向合作方在前期服務(wù)中的貢獻(xiàn)，在項(xiàng)目評(píng)審中可以給予意向合作方最高不超過1.5分（含）的優(yōu)先分，具體由社區(qū)股份合作公司在招商方案中明確。

　　政府委托或政府和社區(qū)股份合作公司共同委托的前期服務(wù)商參與正式合作方招商時(shí)參照上述規(guī)定。

　　第十條  城市更新項(xiàng)目中，集體用地面積占城市更新項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)總用地面積超過20%或改造前城市更新項(xiàng)目中集體物業(yè)建筑面積占城市更新項(xiàng)目物業(yè)總建筑面積超過25%的（后續(xù)表述為具有重大影響權(quán)的城市更新項(xiàng)目），社區(qū)股份合作公司應(yīng)通過公開交易方式選定合作方。2個(gè)及以上社區(qū)股份合作公司同時(shí)達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，則由街道辦指導(dǎo)社區(qū)股份合作公司協(xié)商確定該項(xiàng)目主導(dǎo)方。

　　第十一條  龍崗區(qū)內(nèi)社區(qū)股份合作公司之間、公司與分公司或子公司之間的，以及為落實(shí)區(qū)委區(qū)政府產(chǎn)業(yè)布局、打造產(chǎn)業(yè)空間、社區(qū)股份合作公司與龍崗區(qū)屬國企之間的集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目，可在履行完公司內(nèi)部決策程序和本細(xì)則有關(guān)民主決策規(guī)定后直接簽訂合作協(xié)議或委托協(xié)議。

　　第二章 集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新、自主實(shí)施土地整備利益統(tǒng)籌）項(xiàng)目辦理程序

　　第十二條  社區(qū)股份合作公司集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新、自主實(shí)施土地整備利益統(tǒng)籌）項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目論證。社區(qū)股份合作公司應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，形成可行性分析報(bào)告。報(bào)告主要內(nèi)容包括項(xiàng)目土地物業(yè)權(quán)屬狀況分析、項(xiàng)目初步規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目公共配套設(shè)施、項(xiàng)目投資估算與資金籌措、項(xiàng)目預(yù)期收益、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排等相關(guān)情況?？尚行苑治鰣?bào)告經(jīng)社區(qū)股份合作公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)?？尚行苑治鰣?bào)告應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不少于10天。

　?。ǘ┟裰鳑Q策。召開公司股東（代表）大會(huì)對(duì)項(xiàng)目可行性及相關(guān)事項(xiàng)等進(jìn)行表決，表決時(shí)須按相關(guān)法規(guī)和制度規(guī)定的特別決議程序通過，并由街道辦列席公司股東（代表）大會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。股東（代表）大會(huì)表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不少于10天。

　　（三）街道辦備案。社區(qū)股份合作公司應(yīng)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)文件或土地整備利益統(tǒng)籌留用土地批復(fù)文件后將項(xiàng)目整體資料報(bào)街道辦備案，街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　第十三條  社區(qū)股份合作公司自主開發(fā)項(xiàng)目變更為合作開發(fā)或資產(chǎn)處置（如資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等方式涉及土地的）項(xiàng)目的，應(yīng)參照本細(xì)則第三、四章規(guī)定履行相關(guān)程序。

　　第十四條  集體用地自主開發(fā)（含自主實(shí)施城市更新、自主實(shí)施土地整備利益統(tǒng)籌）項(xiàng)目報(bào)街道辦備案應(yīng)提交下列資料：

　　（一）項(xiàng)目備案情況說明（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）；

　　（二）項(xiàng)目可行性分析報(bào)告；

　?。ㄈ埌窆镜恼掌?/p>

　?。ㄋ模┕径聲?huì)、集資會(huì)、股東（代表）大會(huì)決議；

　　（五）項(xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)照片；

　　（六）已取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更新單元規(guī)劃批復(fù)文件或土地整備利益統(tǒng)籌留用土地批復(fù)文件；

　?。ㄆ撸┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他資料。

　　第三章  集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目辦理程序

　　第十五條  集體用地合作開發(fā)應(yīng)遵循下列步驟程序：

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目論證和資產(chǎn)評(píng)估。社區(qū)股份合作公司應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和可行性分析報(bào)告經(jīng)社區(qū)股份合作公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和可行性分析報(bào)告等主要內(nèi)容應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不少于10天。

　?。ǘ┲贫ê献鏖_發(fā)方案。社區(qū)股份合作公司應(yīng)按照實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)保值增值的原則，根據(jù)評(píng)估結(jié)果和可行性分析報(bào)告制定合作開發(fā)方案，并經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)對(duì)合作開發(fā)方案進(jìn)行表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。合作開發(fā)方案應(yīng)列明擬開發(fā)集體用地基本情況、可行性分析報(bào)告和項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果、擬采用的交易方式、合作方的資質(zhì)和條件、合作開發(fā)期限、項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算、利益分配方式（合作分成比例、合作分成加固定分利或固定分利）、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整（含容積率調(diào)整）分配原則、涉及重大變更調(diào)整約定（用地性質(zhì)變更、貢獻(xiàn)率調(diào)整、開發(fā)類別調(diào)整等）、房產(chǎn)證稅費(fèi)承擔(dān)約定、合作方股權(quán)變更約定、退出機(jī)制（退出方式、工作經(jīng)費(fèi)計(jì)算）、履約保證金、未約定事項(xiàng)的處置原則、決策和實(shí)施程序等內(nèi)容，并在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不得少于15天。

　　項(xiàng)目論證、資產(chǎn)評(píng)估和制定合作開發(fā)方案等工作可同步開展。

　?。ㄈ┟裰鳑Q策。召開公司股東（代表）大會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、可行性分析報(bào)告、合作開發(fā)方案、是否同意公開交易并接受項(xiàng)目公開交易結(jié)果等進(jìn)行表決,并由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證和街道辦列席公司股東（代表）大會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。表決時(shí)須按相關(guān)法規(guī)和制度規(guī)定的特別決議程序通過。股東（代表）大會(huì)表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不少于10天。

　?。ㄋ模┙值擂k備案。社區(qū)股份合作公司應(yīng)于股東（代表）大會(huì)結(jié)果公示無異議后5個(gè)工作日內(nèi)，將合作開發(fā)方案、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、可行性分析報(bào)告、民主決策等資料報(bào)街道辦備案。街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　?。ㄎ澹┩ㄟ^交易機(jī)構(gòu)公開選定合作方。公告合作招商信息。合作招商方案相關(guān)信息應(yīng)在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》以及《深圳僑報(bào)》、交易機(jī)構(gòu)網(wǎng)站和區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)網(wǎng)發(fā)布公告，其中系統(tǒng)和網(wǎng)站公告時(shí)間不少于20天，報(bào)紙媒體連續(xù)刊登公告時(shí)間不少于2天。選定合作方后，交易結(jié)果公示期間，交易機(jī)構(gòu)應(yīng)同步向項(xiàng)目所在的社區(qū)股份合作公司和街道辦報(bào)送相關(guān)公告資料。社區(qū)股份合作公司應(yīng)將交易結(jié)果在社區(qū)內(nèi)公告。街道辦、社區(qū)股份合作公司或其股東有異議的，應(yīng)在公告期內(nèi)向交易機(jī)構(gòu)提交書面意見。

　　（六）簽訂合作協(xié)議。交易結(jié)果公示無異議后，交易機(jī)構(gòu)出具交易憑證，社區(qū)股份合作公司應(yīng)按照交易事項(xiàng)簽訂合作協(xié)議。

　　第十六條  集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目報(bào)街道辦備案應(yīng)提交下列資料：

　　（一）項(xiàng)目備案情況說明（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）；

　　（二）合作開發(fā)方案、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、可行性研究報(bào)告；

　?。ㄈ┟裰鳑Q議等文件資料，包括公司董事會(huì)、集資會(huì)決議、股東（代表）大會(huì)決議、張榜公示照片、網(wǎng)站公示截圖等資料；

　?。ㄋ模┕C機(jī)構(gòu)對(duì)公司股東（代表）大會(huì)出具的公證書；

　?。ㄎ澹╉?xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)照片；

　?。﹨^(qū)城市更新主管部門認(rèn)可其城市更新可行性文件或區(qū)土地整備主管部門認(rèn)可其利益統(tǒng)籌可行性及必要性文件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證等；

　?。ㄆ撸┮押炗喌囊庀蚝献鲿蚍?wù)合同、前期費(fèi)用清單、退出協(xié)議等；

　?。ò耍┓深檰枌?duì)項(xiàng)目涉及的已簽、待簽的合同、（意向）協(xié)議的法律意見書；

　?。ň牛┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他材料。

　　第十七條  不具有重大影響權(quán)的城市更新項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：

　?。ㄒ唬╉?xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估。社區(qū)股份合作公司應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬合作開發(fā)的集體用地及地上附著物按項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)條件進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不得少于10天。

　?。ǘM定合作補(bǔ)償方案。社區(qū)股份合作公司根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行擬拆遷資產(chǎn)保值增值談判，協(xié)商擬定合作補(bǔ)償方案，并經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)對(duì)合作補(bǔ)償方案進(jìn)行表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。合作補(bǔ)償方案應(yīng)列明擬開發(fā)集體用地基本情況、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果、利益分配方式、容積率調(diào)整分配原則、房產(chǎn)證稅費(fèi)承擔(dān)約定等內(nèi)容，并在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不得少于15天。

　　資產(chǎn)評(píng)估和合作補(bǔ)償方案等工作可同步開展。

　?。ㄈ┟裰鳑Q策。召開公司股東（代表）大會(huì)對(duì)擬合作補(bǔ)償方案等進(jìn)行表決。表決時(shí)須按相關(guān)法規(guī)和制度規(guī)定的特別決議程序通過，并由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證和街道辦列席公司股東（代表）大會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。股東（代表）大會(huì)表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不少于10天。

　　（四）街道辦備案。社區(qū)股份合作公司應(yīng)于股東（代表）大會(huì)結(jié)果公示無異議后5個(gè)工作日內(nèi)，將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、擬合作補(bǔ)償方案、民主決策等資料報(bào)街道辦備案。街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　?。ㄎ澹┖炗喓献餮a(bǔ)償協(xié)議。社區(qū)股份合作公司應(yīng)嚴(yán)格按照股東（代表）大會(huì)審議的合作事項(xiàng)，與開發(fā)主體簽訂合作補(bǔ)償協(xié)議。

　　第十八條  不具有重大影響權(quán)的城市更新項(xiàng)目報(bào)街道辦備案應(yīng)提交下列資料：

　　（一）項(xiàng)目備案情況說明（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）；

　?。ǘ埌窆镜恼掌?、網(wǎng)站公示截圖；

　?。ㄈ┕径聲?huì)、集資會(huì)、股東（代表）大會(huì)決議；

　　（四）公證機(jī)構(gòu)對(duì)公司股東（代表）大會(huì)出具的公證書；

　?。ㄎ澹╉?xiàng)目范圍內(nèi)公司集體用地及地上附著物權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及現(xiàn)場(chǎng)照片；

　?。┱勁械默F(xiàn)場(chǎng)圖片及相關(guān)記錄資料；

　?。ㄆ撸┘w用地及地上附著物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、擬合作補(bǔ)償方案；

　?。ò耍┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他資料。

　　第十九條  對(duì)于符合第七條規(guī)定無需重新選定合作方的集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃或?qū)嵤﹨f(xié)議后，可參照本細(xì)則第十七、十八條履行相應(yīng)程序和備案。

　　第四章  集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目辦理程序

　　第二十條  社區(qū)股份合作公司集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：

　　（一）項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估。聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)按市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不得少于10天。

　?。ǘ┲贫⊕炫妻D(zhuǎn)讓方案。公司董事會(huì)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和項(xiàng)目實(shí)際情況制定土地或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案，并經(jīng)公司董事會(huì)、集資會(huì)對(duì)掛牌轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行表決通過后，以書面決議形式進(jìn)行確認(rèn)。掛牌轉(zhuǎn)讓方案應(yīng)包含擬掛牌交易項(xiàng)目的基本情況、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、掛牌底價(jià)、價(jià)款支付期限和支付方式、交易主體資質(zhì)、交易方式等內(nèi)容，并在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不得少于15天。公示內(nèi)容還應(yīng)包括土地或股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因及轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)管理情況等。

　　（三）民主決策。召開公司股東（代表）大會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果、項(xiàng)目方案、土地使用權(quán)或股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓方案、是否同意公開交易并接受項(xiàng)目公開交易結(jié)果等進(jìn)行表決。表決時(shí)須按相關(guān)法規(guī)和制度規(guī)定的特別決議程序通過，并由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證和街道辦列席公司股東（代表）大會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。股東（代表）大會(huì)表決結(jié)果應(yīng)在公司公告欄內(nèi)公示，公示期不少于10天。

　?。ㄋ模┙值擂k備案。社區(qū)股份合作公司應(yīng)于股東（代表）大會(huì)結(jié)果公示無異議后5個(gè)工作日內(nèi)，將掛牌轉(zhuǎn)讓方案、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、可行性分析報(bào)告、民主決策等資料報(bào)街道辦備案。街道辦應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)出具備案意見，并于5個(gè)工作日內(nèi)將備案意見抄報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。

　　（五）掛牌交易。將集體用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)在交易機(jī)構(gòu)掛牌交易。

　?。┖炗喗灰讌f(xié)議。社區(qū)股份合作公司根據(jù)掛牌交易結(jié)果與交易方簽訂交易協(xié)議。

　　第二十一條  集體用地使用權(quán)及集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目報(bào)街道辦備案應(yīng)提交下列資料：

　　（一）項(xiàng)目備案情況說明（內(nèi)容包括：項(xiàng)目基本情況、公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的表決情況、其他須說明的情況）；

　?。ǘ埌窆镜恼掌?；

　　（三）公司董事會(huì)、集資會(huì)、股東（代表）大會(huì)決議；

　　（四）公證機(jī)構(gòu)對(duì)公司股東（代表）大會(huì)出具的公證書；

　?。ㄎ澹┘w用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)的權(quán)屬證明資料或能夠證明權(quán)屬的其他相關(guān)資料及集體用地現(xiàn)場(chǎng)照片；

　?。┘w用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

　?。ㄆ撸┘w用地使用權(quán)或集體用地項(xiàng)目公司股權(quán)的掛牌轉(zhuǎn)讓方案；

　?。ò耍┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他資料。

　　第五章  民主決策與監(jiān)管規(guī)定

　　第二十二條  集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目既涉及社區(qū)股份合作公司總公司（以下簡(jiǎn)稱“總公司”，即原行政村一級(jí)）又涉及分公司、子公司集體用地的，除總公司召開董事會(huì)、集資會(huì)、股東（代表）大會(huì)外，還應(yīng)召開所涉及分公司、子公司股東（代表）大會(huì)表決通過；只涉及分公司、子公司而不涉及總公司集體用地的，可以不召開總公司一級(jí)的股東（代表）大會(huì)，但應(yīng)召開總公司董事會(huì)、集資會(huì)以及所涉及分公司、子公司股東（代表）大會(huì)表決通過。

　　第二十三條  本細(xì)則規(guī)定按公司章程規(guī)定的特別決議程序表決通過（或確認(rèn)）是指：表決時(shí)應(yīng)當(dāng)有人數(shù)和所持表決權(quán)數(shù)均過半數(shù)的股東（代表）和集體資產(chǎn)管理委員會(huì)指派的代表出席，并以出席會(huì)議的股東（代表）人數(shù)及其所持表決權(quán)數(shù)三分之二以上通過。按相關(guān)法規(guī)和制度規(guī)定的特別決議程序通過是指：集體用地合作開發(fā)和交易項(xiàng)目采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式引進(jìn)合作方的，須經(jīng)社區(qū)股份合作公司股東（代表）大會(huì)審議且表決時(shí)獲全體個(gè)人股股東（代表）4/5（含）以上表決通過；其他集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目，須經(jīng)股東（代表）大會(huì)審議且表決時(shí)獲全體個(gè)人股股東（代表）2/3（含）以上同意。

　　第二十四條  合作方應(yīng)符合下列資質(zhì)條件：

　?。ㄒ唬┰摴荆ɑ蚩毓赡腹荆┚邆浞康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)；

　?。ǘ﹥糍Y產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，且負(fù)債率不高于50%；

　　（三）該公司和控股母公司具有良好的誠信記錄。

　　在項(xiàng)目選定合作方時(shí)，社區(qū)股份合作公司可根據(jù)與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目定位相匹配原則，自行設(shè)定不低于上述資質(zhì)條件的準(zhǔn)入“門檻”。

　　第二十五條  在合作開發(fā)方案、合作招商方案和公告中列明，開發(fā)企業(yè)在本合作開發(fā)項(xiàng)目具有下列情形之一的，可單方面無條件取消其項(xiàng)目合作資格：

　　（一）被紀(jì)檢監(jiān)察部門立案調(diào)查，違法違規(guī)事實(shí)成立的；

　?。ǘ╇[瞞真實(shí)情況，提供虛假資料等弄虛作假的；

　　（三）實(shí)施不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，排斥其他供應(yīng)商參與競(jìng)爭(zhēng)的；

　　（四）抗拒主管部門監(jiān)督檢查的；

　?。ㄎ澹?shí)施商業(yè)賄賂行為的。

　　第二十六條  社區(qū)股份合作公司按照本細(xì)則規(guī)定召開股東（代表）大會(huì)對(duì)集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目進(jìn)行表決時(shí)，應(yīng)由街道辦現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。街道辦現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督的主要內(nèi)容包括：會(huì)議召集程序、會(huì)議議程、到會(huì)股東（代表）人數(shù)及表決同意股東（代表）人數(shù)等是否合規(guī)。上述會(huì)議須做好會(huì)議通知、簽到、表決事項(xiàng)說明和會(huì)議記錄、拍照錄像等工作，按規(guī)定需公證的應(yīng)由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。

　　第二十七條  本細(xì)則規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估是指：社區(qū)股份合作公司根據(jù)資產(chǎn)項(xiàng)目類型，依照相關(guān)政策法規(guī)，選定有資質(zhì)、有信譽(yù)的中介機(jī)構(gòu)開展集體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，資產(chǎn)項(xiàng)目類型含土地使用權(quán)、建（構(gòu)）筑物、股權(quán)、設(shè)備等集體資產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)容。

　?。ㄒ唬┖侠泶_定資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和交易情況，由公司董事會(huì)擬定（居民小組一級(jí)分公司、子公司由其經(jīng)營(yíng)班子提出并報(bào)公司董事會(huì)擬定）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日，并經(jīng)公司股東（代表）大會(huì)確認(rèn)評(píng)估基準(zhǔn)日。

　?。ǘ┖侠泶_定資產(chǎn)評(píng)估方法。公司應(yīng)協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)按照項(xiàng)目規(guī)劃條件，通過市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法等主要方法客觀、公正、合理評(píng)估集體資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　（三）對(duì)于本細(xì)則出臺(tái)前的集體用地開發(fā)和交易項(xiàng)目，在開展資產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)，應(yīng)考察項(xiàng)目的集體利益交割情況，對(duì)合作方投入且社區(qū)股份合作公司認(rèn)可的安置房屋補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償?shù)龋凑赵u(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值折現(xiàn)評(píng)估，以保障雙方合法權(quán)益。

　　第二十八條  本細(xì)則所述“備案”是指：街道辦按本細(xì)則規(guī)定的工作流程，對(duì)社區(qū)股份合作公司提交的相關(guān)資料是否齊全和是否具備規(guī)定要素進(jìn)行把關(guān)，并對(duì)收取的資料出具備案意見。備案材料僅作為集體資產(chǎn)日常監(jiān)管依法履職的參考材料，備案意見不作為判定材料內(nèi)容等是否合法合規(guī)的依據(jù)，各公司自行對(duì)決策事項(xiàng)、材料內(nèi)容負(fù)責(zé)。

　　第二十九條  股份合作公司結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，可參照交易常規(guī)做法確定履約保證金的數(shù)額。原則上工業(yè)項(xiàng)目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米人民幣500萬元，商住項(xiàng)目的履約保證金不得低于集體用地面積每萬平方米人民幣1000萬元，具體收取保證金金額或總額超過人民幣5000萬元的部分由協(xié)議雙方協(xié)商確定?？刹捎靡詿o條件見索即付的銀行保函、政府控股的金融機(jī)構(gòu)保函、現(xiàn)金等單一方式繳交，也可以采取組合方式繳交。

　　第三十條  本細(xì)則要求的公告公示內(nèi)容應(yīng)同步上傳至社區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)各股份合作公司企業(yè)家園公示公告欄目。

　　社區(qū)股份合作公司履行民主決策所涉及的會(huì)議決議及其會(huì)議資料（含可行性分析報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、招商方案或掛牌轉(zhuǎn)讓方案等項(xiàng)目整體資料），應(yīng)于會(huì)議結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)，上傳至社區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)各股份合作公司企業(yè)家園會(huì)議決議欄目供全體股東查閱。

　　本細(xì)則涉及的合作補(bǔ)償協(xié)議（或交易協(xié)議），應(yīng)于協(xié)議簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)，上傳至社區(qū)股份合作公司綜合監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)各股份合作公司企業(yè)家園會(huì)議決議欄目供全體股東查閱。

　　第三十一條  區(qū)集體資產(chǎn)管理部門和各街道辦應(yīng)加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，聯(lián)合采用信用監(jiān)管、“雙隨機(jī)、一公開”等方式進(jìn)行監(jiān)管，重點(diǎn)對(duì)投訴舉報(bào)、轉(zhuǎn)辦交辦、數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)等發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行檢查，必要時(shí)可聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)開展審計(jì)、復(fù)核等工作，檢查結(jié)果向股民公開，并依法依規(guī)處置。

　　第六章  責(zé)任追究

　　第三十二條  對(duì)違反本細(xì)則的社區(qū)股份合作公司，視情節(jié)由街道辦對(duì)其主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行約談、通報(bào)批評(píng)、誡勉談話、責(zé)令辭職，依法依規(guī)取消換屆選舉時(shí)的候選人資格，并將該公司列入重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)名單上報(bào)區(qū)集體資產(chǎn)管理部門。公司在監(jiān)管期間（1—3年）涉及政府優(yōu)惠扶持政策和財(cái)政資金扶持由主管部門按有關(guān)規(guī)定予以處理。

　　第三十三條  對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)、政策制度的黨政機(jī)關(guān)工作人員、社區(qū)股份合作公司有關(guān)人員，視情況分別由街道辦處理或移送紀(jì)檢監(jiān)察、檢察、公安等部門依紀(jì)依規(guī)依法處理；涉及經(jīng)濟(jì)責(zé)任的，社區(qū)股份合作公司依法追償公司損失等法律責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十四條  產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)評(píng)估、咨詢?cè)u(píng)審等機(jī)構(gòu)及其工作人員和專家顧問在集體用地開發(fā)和交易過程中，徇私舞弊、弄虛作假或者玩忽職守的，依法依規(guī)依紀(jì)處理；涉及經(jīng)濟(jì)責(zé)任的，社區(qū)股份合作公司依法追償公司損失等法律責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)。

　　第七章  附則

　　第三十五條  本細(xì)則由區(qū)集體資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十六條  本細(xì)則自2022年4月15日起實(shí)施，有效期為五年?，F(xiàn)行龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司相關(guān)管理規(guī)定與本細(xì)則不一致的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。