《條例》自2021年3月1日起正式施行，按照《條例》第二十九條第二款規(guī)定市城市更新部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布搬遷補償協(xié)議示范文本，并對搬遷補償協(xié)議須統(tǒng)一規(guī)范的具體內(nèi)容進行明確，包括協(xié)議生效時間、生效條件、搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)和方式、協(xié)議有效期、權(quán)利義務(wù)、預(yù)告登記約定、不得加改擴建、違約責(zé)任等。同時，《條例》還對搬遷補償涉及的預(yù)告登記、搬遷補償方式、政策性住房搬遷補償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的最低補償標(biāo)準(zhǔn)及面積誤差處置方式、安置補償費的最遲給付時間等內(nèi)容進行了規(guī)定。

為落實上述要求及規(guī)定，我局制定并發(fā)布《搬遷補償協(xié)議示范文本》一方面是履行《條例》賦予市城市更新部門職責(zé)的需要，有利于規(guī)范和加強對城市更新項目搬遷補償協(xié)議簽訂工作的監(jiān)管，進一步提升我市城市更新管理水平；另一方面，通過對搬遷補償協(xié)議示范文本內(nèi)容的細化和明確，能夠指導(dǎo)協(xié)議當(dāng)事人合法、規(guī)范、便捷地簽訂搬遷補償協(xié)議，更好保護市場主體和物業(yè)權(quán)利人的合法權(quán)益，推動我市城市更新高質(zhì)量發(fā)展。

2021年1月—2月，我局收集了各區(qū)已備案的具有典型性的搬遷補償協(xié)議文本。

2021年2月—5月，我局對收集的搬遷補償協(xié)議的具體條文進行了梳理匯編、分析論證和認(rèn)真研究，同時借鑒《商品房買賣合同（示范文本）》和我市《房屋征收補償安置協(xié)議書（示范文本）》、《住宅產(chǎn)權(quán)調(diào)換類改造項目搬遷安置補償協(xié)議》等文本的內(nèi)容，起草形成了《搬遷補償協(xié)議示范文本》。

2021年5月—6月，我局就《搬遷補償協(xié)議示范文本》征求了局內(nèi)有關(guān)處室和各區(qū)更新整備部門的意見。

其后，我局多次召集區(qū)有關(guān)部門和局內(nèi)相關(guān)處室進行座談和研討，充分聽取各部門意見，并對《搬遷補償協(xié)議示范文本》的內(nèi)容進行了多輪修改和完善，最終形成了《搬遷補償協(xié)議示范文本》的征求意見稿。

《搬遷補償協(xié)議示范文本》共九章三十二條和四個附件，主要內(nèi)容如下：

（一）關(guān)于被搬遷物業(yè)的基本情況

《搬遷補償協(xié)議示范文本》第一條按照《條例》要求，規(guī)定了特殊被搬遷物業(yè)類型的補償方式及標(biāo)準(zhǔn)，并對被搬遷物業(yè)的基本情況進行了明確約定，包括被搬遷物業(yè)的面積信息、物業(yè)類型以及權(quán)利限制狀況等，為明確雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任等提供了明確依據(jù)。具體內(nèi)容如下：

1．面積信息

《搬遷補償協(xié)議示范文本》第一條為被搬遷物業(yè)的面積信息設(shè)置了兩種不同的確定方式：不動產(chǎn)權(quán)屬證書的證載面積與測繪報告載明的測繪面積。

2．物業(yè)類型

《搬遷補償協(xié)議示范文本》第一條將被搬遷物業(yè)的類型分為了已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)、政策性住房、原農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑和其他等四大類。 

3．權(quán)利限制狀況 

《搬遷補償協(xié)議示范文本》第一條將被搬遷物業(yè)的權(quán)利限制狀況分為了無任何權(quán)利限制、設(shè)有居住權(quán)、被查封、設(shè)有抵押權(quán)、設(shè)有租賃權(quán)和其他等六種。

（二）關(guān)于物業(yè)搬遷補償方式及標(biāo)準(zhǔn)

《搬遷補償協(xié)議示范文本》第二章對被搬遷物業(yè)的補償方式及標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)的約定。根據(jù)《條例》第二十九條第二款規(guī)定，在補償方式上，《搬遷補償協(xié)議示范文本》第三條明確城市更新搬遷補償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償或者兩者相結(jié)合等方式；根據(jù)《條例》第三十四條的規(guī)定，補償標(biāo)準(zhǔn)上，《搬遷補償協(xié)議示范文本》第四條、第五條落實了《條例》政策性住房搬遷補償?shù)姆绞郊皸l件、已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的最低補償標(biāo)準(zhǔn)及面積誤差處置方式、安置補償費的最遲給付時間等相關(guān)內(nèi)容。

《搬遷補償協(xié)議示范文本》第四條第三款明確了市場主體應(yīng)當(dāng)向物業(yè)權(quán)利人支付安置補償費的期限為自被搬遷物業(yè)移交完成之日起至置換物業(yè)交付完成之日止。物業(yè)權(quán)利人搬離并將被搬遷物業(yè)移交給市場主體后，市場主體就應(yīng)當(dāng)按約定向物業(yè)權(quán)利人給付安置補償費。

（三）關(guān)于預(yù)告登記

根據(jù)《條例》第二十九條第二款和第三十一條的規(guī)定，《搬遷補償協(xié)議示范文本》第三章對預(yù)告登記的相關(guān)內(nèi)容進行了約定，包括預(yù)告登記的對象、預(yù)告登記申請、變更和注銷的辦理方以及預(yù)告登記的有效期。

（四）關(guān)于協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任

城市更新工作的順利推進需要協(xié)議雙方的共同努力。為增強協(xié)議雙方的依約守信意識，降低糾紛處理成本，《搬遷補償協(xié)議示范文本》第七章、第八章根據(jù)《條例》第二十九條第二款的規(guī)定對協(xié)議雙方的權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任分別進行了約定。由于《搬遷補償協(xié)議示范文本》權(quán)利義務(wù)條款與違約責(zé)任條款是對照設(shè)置的，故本說明僅對其違約責(zé)任條款進行簡述。

甲方（市場主體）需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形包括：未按期付款；對被搬遷物業(yè)管理不當(dāng)；未能及時查驗、接收被搬遷物業(yè)；未能及時通知乙方查驗、接收置換物業(yè)；置換物業(yè)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)；未能及時辦理置換物業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記等。

乙方（物業(yè)權(quán)利人）需要承擔(dān)違約責(zé)任的情形包括：未按期付款；未及時移交被搬遷物業(yè)；被搬遷物業(yè)存在未經(jīng)披露的權(quán)利負擔(dān)或權(quán)利糾紛；加建、改建或擴建被搬遷物業(yè)、改變被搬遷物業(yè)的用途或在被搬遷物業(yè)上新設(shè)權(quán)利負擔(dān)；未及時辦理或協(xié)助甲方辦理不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記手續(xù)；未及時查驗接收置換物業(yè)等。

（五）關(guān)于協(xié)議的生效時間、生效條件和有效期

根據(jù)《條例》第二十九條第二款的規(guī)定，《搬遷補償協(xié)議示范文本》第三十條、第三十一條對協(xié)議的生效時間、生效條件和有效期進行了明確約定。

專此說明。